2017年3季度市场信息

房 地 产 指 数

 20177月,上海二手房指数为3996点,比6月下降5点,环比下降0.19%,跌幅较上月缩小0.03个百分点。上海二手房指数延续第2个月下降,市场呈现出持续减量下价格再度下行的走势。

7月,上海二手住宅成交套数环比下降3.48%,同比下降65.14%。成交量连续第4个月下降,但环比上月明显缩小13.09个百分点,大幅减量势头被阻。而以成交面积计,环比下降3.13%。上海二手房指数办公室认为,始于去年的这轮强调控,在“五限”政策下过度膨胀的市场被抑制,投机投资被持续遏止,过去十多年来调控后的市场规律不再是一成不变。7月市场特征表现为:一、成交量持续萎缩难以支撑房价。同时,发展住房租赁市场,租售同权的调控新思路逆转楼市预期,反弹并未显现。二、新兴城区以价换量现象扩大,近郊价格跌幅大于中心城区,使得成交降幅明显收窄。全市130个板块中,价格下跌板块53个,上涨板块60个,但前者跌幅大于后者涨幅,下跌板块六成在新兴城区。而成交环比扩大的板块共48个,新兴城区占七成,主要集中在外环附近;成交呈现震荡,上月扩大、本月缩小的板块共16个,其中降幅最大的中心城区杨浦新江湾城、普陀真如板块,环比缩小45.95%36.70%。三、成交量从面积段看,70-90平方米、90-110平方米改善型面积偏下房源分别增长6.63%2.36%,超大面积200平方米以上房源增长2.14%,达286套;其余面积段下降一成左右。从价格段看,300-500万元房源占比22.88%,环比扩大1.65个百分点;300万元以下和500万元以上价格段均减少。需要说明的是,交易合同与实际成交价有差异尚不能杜绝。四、购房热点凸显近郊。板块中,浦东三林成交环比增加70%,以315套位列全市榜首;而金山新城以310余套退居次席。全市成交tp10中近郊7席、远郊2席,中心城区仅1席。五、以环区分析,内环内、内外环、外环外成交比例为1.33.65.1,内外环成交降幅最大,外环外成交最多。具体为,内环内成交1550余套、环比下降6.73%,内外环成交4140余套、环比下降7.60%,外环外成交5950余套、环比下降0.95%。截至20177月底,全市二手住宅挂牌量为166861套,较上月下降1.56%。其中,内环内、内外环、外环外分别为37100套、84324套、45437套,环比分别下降2.44%1.42%2.47%。成交连续低位,导致新增挂牌房源减少;同时,挂牌房源撤牌增多。

718日,上海市住建委印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》,随即再发通知,要求新房销售实行“一价清”,车位、装修等不得与新房捆绑销售。724日,中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。着力构建“购租并举”房地产市场供应体系,打造多层次住房结构,多角度保障不同群体的住房需求。

20178月,上海二手房指数为3988点,比7月下降8点,环比下降0.23%,跌幅较上月扩大0.04个百分点。上海二手房指数延续第3个月下行,但依然窄幅变化。

8月,上海二手住宅成交套数较上月减少100余套,环比下降1.13%,同比下降77%。以成交面积计,环比上升1.05%,表明大户型房源增长。上海二手房指数办公室认为,在目前“限购”不会松绑的格局下,市场成交量稳定在万套之上,并未大幅减量,表明了市场在调控后的真实需求。8月市场特征为:一、以环区分析,市场占比近四成的内外环,成交出现止跌回升,达4.44%,或是上海二手房市场成交筑底信号。二、板块中一二手房价格倒挂现象甚多,实质是不少业主出手意愿不强,高价挂牌试探。而一手房案场签约首付款时限普遍缩短,部分置换客受制于连环交易回款慢,实际上也影响了需求分流去一手房市场。三、议价交易从新兴城区蔓延至中心市区,市场热点随之转移。全市52个下跌板块中,中心城区占四成半,使得内外环成为交易唯一扩大的区域。四、新兴城区中位于中外环的板块,改善性购房增长。如宝山顾村、松江城区、浦东川沙成交套数分别上升6.13%9.79%4.14%,而面积上升52.13%50.54%48.10%,成交户型增大,这是继中心城区改善释放后的新趋势。五、成交量从面积段看,显示中端改善和低端刚需增长。其中,90-110平方米房源环比上升2.77%50平方米以下房源环比上升2.56%。下降幅度最大的为超大户型,200平方米以上户型环比下降5.69%。六、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊7席、远郊2席,中心城区1席。浦东三林以480余套居榜首,金山新城、南桥新城以300余套、280余套分列二、三位。经统计,TOP10平均套数为257套,11-20名平均套数为174套,差距缩小。截至20178月底,全市二手住宅挂牌量为163290套,较上月下降2.14%。其中,内环内、内外环、外环外分别为35882套、82734套、44674套,环比分别下降3.28%1.89%1.68%。成交低位,置换难度加大,导致撤牌房源增多。

8月,上海销售交易没有出台新的政策。源于顶层设计的发展租赁市场新政快速落地。购租并举,让房屋回归居住属性的长效机制开始建立,将抑制一线城市房地产销售市场存在的泡沫,遏制炒房客投机行为。在市场源头土地出让方面,8月推出的六幅纯宅地,均在外环以外,土地溢价率的低水平,影响对房价未来走势的预期。

20179月,上海二手房指数为3997点,比8月上升9点,环比上升0.18%,同比上升1.71%。上海二手房指数连续3个月下行后,止跌回升。自去年10月开始的这轮调控历时一年,月度价格指数持续微幅波动,趋向平稳运行。

9月,上海二手住宅成交套数较上月增加1100余套,环比上升9.59%,同比下降56.97%。以成交面积计,环比上升9.56%,同比下降59.58%。上海二手房指数办公室认为,9月作为传统销售旺季,遏制了连续5个月的成交下跌,上扬近一成,显现了市场的筑底迹象。市场的特征表现:一、从监测的所有7个面积段房源成交均价看,均现环比上涨,其中占比21.91%50平方米以下房源涨幅微弱,占比5.88%140平方米以上房源涨幅最大。二、成交量上升近一成,表明“金九”成色不足,同时交投有向中心城区集中的趋势。按区域成交的环比统计,占比35%的中心城区及浦东内环上升16.39%,占比55%的新兴城区近郊上升仅5.42%;按环线成交的环比统计,内环内上升15.88%,内外环、外环外分别上升6.09%12.92%。三、全市130个板块中,87个成交量上升,32个下降。其中成交量上升1倍以上有6个,中心城区达4个,新兴城区仅2个。四、从成交面积段看,首次置业的刚需客及初级改善客上升最多。70-90平方米房源环比上升15.65%50平方米以下房源环比上升12.79%200平方米以上超大户型是成交唯一下降的面积段,下降4.98%。五、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊6席、远郊1席,中心城区3席。远郊的金山新城以340余套居榜首,奉贤南桥新城、浦东三林以310余套、260余套分列二、三位;中心城区的陆家嘴、杨浦黄兴、杨浦中原晋升前10,分别成交220-210余套。截至20179月底,全市二手住宅挂牌量为156374套,较上月下降4.24%,是今年3月挂牌量减少以来降幅最大的一次。其中,内环内、内外环、外环外分别为33997套、79290套、43087套,环比分别下降5.25%4.16%3.55%,撤牌比例进一步扩大。

9月,上海继续严厉执行“限购、限贷”政策,除了限购,信贷方面银行房贷利率上浮、放款额度收缩、放款时间延长以及严查消费贷、首付贷等。随着周边城市再度掀起调控潮,政府信号明晰,政策不会松绑。(上海二手房指数办公室)

房屋租赁指数

2017年三季度7月、8月、9月房屋租赁价格指数分别为1932(↓1),1933(↑1),1938(↑5)。三季度,上海租赁市场较上一季度稍有升温,租金走势总体平稳。

 

 

20177月,上海房屋租赁指数为1932点,比上月下降1点,环比下降0.08%,相比上月缩小0.07个百分点。7月上海房屋租赁指数跌幅收窄,走势基本稳定。

7月,上海房屋租赁市场随着毕租需求的释放,局部成交出现上升,但行情不及往年毕租旺季表现。毕租需求以中、低端市场合租为主流,作为高租金的缓冲。值得关注的是,租房改善升温,租房不再只是购房的备案。有“租房改善客”现身市场,“买房不如租房”,即时享受优越居住生活,成为部分租客的新观念,甚至出现了超级改善需求。上海房屋租赁指数办公室认为,7月高端市场略显疲势,中、低端市场略好于前期,但未及往年水平。市场呈现局部分化、总体量价平稳的特征。市场特征表现为:一、毕租需求逐渐释放。今年18.7万的本地高校毕业生六七成留沪,加上外省市数倍于此的毕业生来沪择业,比上月有所起色,但逊于去年同期。毕租需求七成集中于新兴城区轨交板块及临近中心城区板块。在这些热租板块中,毕租案例达到二三成。二、新增需求中,合租比例增多。抽样调查显示,中低端市场整租行情下降,合租、分租案例上升约二成。消费者限于自身经济条件租住中低档房源,尤以低端为多,年轻人合租成为主流。如中外环间的轨交板块,毕租客中自行合租比例达六成以上;而经租企业按房间签约出租的分租项目有所增加。三、租赁需求呈现较为明显的区域性流动。如新兴城区的轨交板块及临近中心城区板块中,不少新增需求是由偏远板块转移至此,年轻白领、蓝领及外来务工者选择租房以便捷为先。而中心城区内高、中端房源需求增多,呈现出部分租赁消费回归市区的迹象。四、品质租房开始升温,租房的改善需求显露。租金经过数月盘整趋向稳定,推动市场需求结构变化,在高端市场租客群,个人及家庭比例上升,其中有“买转租”的新增需求,更有以租房升级居住条件的超改善需求,显示调控政策促进居住环境的变化,置业观念发生改变,购租享受平等公共服务的预期正在被人接受。而一部分起薪较高的毕租客或年轻白领,合租中端市场房源也有所增多。

74日,上海首批公开出让两块纯租赁住房用地,为全国首例,24日被两家地方国企竞得,项目建成后将至少提供1897套租赁住房。77日,《上海市住房发展“十三五”规划》发布,规划新增供应住房约170万套,其中租赁住房约70万套;以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)。720日,国务院九部委联合印发通知,在广州、深圳、南京等12个人口净流入的大中城市开展租赁试点。同月,广州出台“租购同权”新政,无锡、郑州、济南等明确近期实施“租房落户”。一系列的政策表明,未来市场化的租赁体系将逐步形成,这无疑推进了租房市场的良好预期。上海未宣布“租购同权”,但就近入学等公共服务已在探索实施中。

20178月,上海房屋租赁指数为1933点,比上月上升1点,环比上涨0.05%8月上海房屋租赁指数微弱上扬,租金走势总体平稳。

8月,上海房屋租赁市场历经九个月的调整期,新政重拳出手,持续发力,为房屋回归居住属性建立长效机制。住房租赁的顶层设计快速转入实践,此举正在影响租赁市场对未来走势的预期。上海房屋租赁指数办公室认为,市场的特征表现:一、8月租赁市场呈现内外分化。需求热点转移至中心城区,成交升温,一些内中环间板块成交恢复至调整期之前水平;而新兴城区受制于新增需求不及,调查中显示部分门店待租房源挂牌超多。二、各档房源租金涨跌互现。高端市场租金下降,中端和低端市场租金上升,高低两端调整幅度大于中端。低端为主的走俏板块,以往降价续约的现象大为减少。三、毕业季租房需求进入尾声。毕租并未带热相关行情,在人口流入减少的大背景下,部分区域的待租房源明显高于新增需求,为减少空置,机构、二房东与个人房东线上线下加紧揽客。四、新近统计显示,合租与租期两项指标上升。合租上升以降低人均预算,其中低端市场新增需求合租近四成,毕业生居多;而合同租期也呈现延长趋势,表明租赁双方企望稳定,2年期合同在中端市场较多,租金半年付、年付的比例上升。五、居住观念中,以租赁改善居住条件的消费心理逐步扩大。从关注房价走势到关注租金走势,关注居住附加值,并且适时出手。调查案例显示,租客并非都是限购而被动租房,笃信租房一族正在扩大。

自上月上海出让两幅面向产业园区的纯“租赁住房”用地后,823日上海市规土局再发公告,拟挂牌出让位于中心城区古北、南码头、北蔡、漕河泾的四幅纯“租赁住房”用地,建成后总建筑面积逾20万平方米。随后数日,又发公告将位于浦东世博、浦东三林、浦东张江、黄浦世博滨江、长宁古北的七幅商办用地改为租赁住房用地,规划提供租赁住房7120套。828日,国土资源部会同住建部,确定北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。上述政策和举措昭示政府部门发展租赁市场之力度,尤其是今后中心城区黄金地段一手房源出租,购租选择机制正在形成,这将保障常住人口的居住权益。

20179月,上海房屋租赁指数为1938点,比上月上升5点,环比上涨0.24%,涨幅较上月扩大0.19个百分点;同比上涨1.02%9月上海房屋租赁指数延续上扬,租金走势总体平稳。

9月,随着租赁新政多管齐下,购租并举的长效机制加快落地。租赁需求在政策引导下显现活跃,继刚需租赁,改善性租赁正成为后续动力。上海房屋租赁指数办公室认为,市场的特征表现:一、9月租赁市场呈现量稳价升。和买卖市场不同,租赁市场没有“金九银十”的传统因素驱动,各类租赁需求平稳释放。二、市场行情再现小幅分化。高端市场是租金唯一下跌的分市场,全部50个板块中,八成下跌;而中端90个板块和低端113个板块中,逾八成租金上涨。三、成交热点集中在中心城区的中、低端市场。从价格涨幅看,中心城区全部7个区及浦东内环租金涨幅均超过全市整体水平。而新兴城区9个区中,7个区租金涨幅低于全市整体水平,主要是新增需求量不及市区。四、部分类型房源成交量明显上升。一些低端板块的成交案例显示,“正地铁房”(地铁站点步行5分钟以内的小区)及学区陪读房交易上升,平均租金较相应板块溢价5%-8%,出租周期平均在一周左右,学区陪读房成交集中在二室户型。五、出租类型中,整租比例有所上升,家庭型租房为主力,也不乏部分中高端单身人士;而中、低端市场,尤其是低端市场,客户合租、房东分隔出租仍较普遍,套均租金分租较整租高出10%-12%,一些房东追求分租方式。

910日,上海杨浦区规土局发布公告拟将新江湾一地块调整为纯租赁住宅用地,建筑面积增加27045平方米。915日,上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确,到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。其中,对于上海市常住人口的住房承租人,可享受子女义务教育、公共卫生、社会保险等基本服务。926日,国土部会议明确全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点,上海为11个试点城市之一。929日,上海市规土局发文,挂牌出让4幅位于浦东新区前滩核心位置的不可售纯租赁住宅用地。930日,上海市公积金管理中心发文,住房公积金续提支付房租可以在线申请,提升租房人群便利度。一系列政策表明,上海已进入租房市场发展的快速通道,住房体系实现优化目标可期。(上海房屋租赁指数办公室)

一 手 房 市 场 成 交 情 况

F  成交面积

公寓:三季度,一手住宅市场成交量较上一季度略有下降,跌幅达10%。除了个别区县出现小幅增加,大多各区县成交面积均有不同程度的减少;其中成交面积减少最为明显的是浦东新区,成交面积减少近10万平方米;其次,闵行区成交面积减少近7万多平方米(图1)。本季度,浦东新区的公寓成交面积为41.47万平方米,稳占全市成交面积排名之首,区域内汇杰雅苑和兰湾名苑两个楼盘表现较为突出。

别墅:三季度,全市一手别墅类房地产成交量也同样出现小幅下挫,成交面积较上一季度较少近4.5万平方米。各区县成交量增减不一,本季度,青浦区仍占居全市一手别墅类房地产成交之首,成交面积较上一季度增加近1万平方米,为7.67万平方米(图2)。本季度别墅类成交量前三名均来自于青浦区分别为:赵巷板块的臻水岸苑、朱家角板块的中骏雍景湾及中信泰富朱家角新城。

商铺:三季度,全市一手商铺类房地产的成交量环比回落,环比上季度,跌幅为25%。在有成交的个区县中,仅黄浦、杨浦、崇明和闵行区成交量稍有增加,其余均不同程度下跌,其中嘉定区成交面积减少量最多,超3万平方米(图3)。本季度,闵行区以4.3万平方米的成交量摘得商铺类一手房地产的销售桂冠,区域内艺博珠宝中心和旭辉浦江国际广场成交面积均超1万平方米。

办公:三季度,全市一手办公类房地产市场回暖,成交量出现明显上扬,环比增加面积达6.2万平方米。各区县成交量增减不一,本季度,杨浦区以12.98万平方米的成交量,稳居办公类房地产第一(图4)。本季度办公类房地产成交量前三名的分别是:杨浦新江湾城板块的新江湾城科技广场、闵行华漕板块的恺尊广场及杨浦东外滩板块的上粮大厦。

图1

2

图3

图4

注:以2008年四季度的价格水平为基数100

2017年第三季度,中国城市地价动态监测网公布的上海市地价水平分别为综合26841/平方米,商业43290/平方米,居住50447/平方米,工业2483/平方米(均为地面地价)。本季度,各类用途土地单价均继续环比微涨,涨幅最大的仍是居住用途土地,环比涨幅为2.3%

二手房指数

 

 

20177月,上海二手房指数为3996点,比6月下降5点,环比下降0.19%,跌幅较上月缩小0.03个百分点。上海二手房指数延续第2个月下降,市场呈现出持续减量下价格再度下行的走势。

7月,上海二手住宅成交套数环比下降3.48%,同比下降65.14%。成交量连续第4个月下降,但环比上月明显缩小13.09个百分点,大幅减量势头被阻。而以成交面积计,环比下降3.13%。上海二手房指数办公室认为,始于去年的这轮强调控,在“五限”政策下过度膨胀的市场被抑制,投机投资被持续遏止,过去十多年来调控后的市场规律不再是一成不变。7月市场特征表现为:一、成交量持续萎缩难以支撑房价。同时,发展住房租赁市场,租售同权的调控新思路逆转楼市预期,反弹并未显现。二、新兴城区以价换量现象扩大,近郊价格跌幅大于中心城区,使得成交降幅明显收窄。全市130个板块中,价格下跌板块53个,上涨板块60个,但前者跌幅大于后者涨幅,下跌板块六成在新兴城区。而成交环比扩大的板块共48个,新兴城区占七成,主要集中在外环附近;成交呈现震荡,上月扩大、本月缩小的板块共16个,其中降幅最大的中心城区杨浦新江湾城、普陀真如板块,环比缩小45.95%36.70%。三、成交量从面积段看,70-90平方米、90-110平方米改善型面积偏下房源分别增长6.63%2.36%,超大面积200平方米以上房源增长2.14%,达286套;其余面积段下降一成左右。从价格段看,300-500万元房源占比22.88%,环比扩大1.65个百分点;300万元以下和500万元以上价格段均减少。需要说明的是,交易合同与实际成交价有差异尚不能杜绝。四、购房热点凸显近郊。板块中,浦东三林成交环比增加70%,以315套位列全市榜首;而金山新城以310余套退居次席。全市成交tp10中近郊7席、远郊2席,中心城区仅1席。五、以环区分析,内环内、内外环、外环外成交比例为1.33.65.1,内外环成交降幅最大,外环外成交最多。具体为,内环内成交1550余套、环比下降6.73%,内外环成交4140余套、环比下降7.60%,外环外成交5950余套、环比下降0.95%。截至20177月底,全市二手住宅挂牌量为166861套,较上月下降1.56%。其中,内环内、内外环、外环外分别为37100套、84324套、45437套,环比分别下降2.44%1.42%2.47%。成交连续低位,导致新增挂牌房源减少;同时,挂牌房源撤牌增多。

718日,上海市住建委印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》,随即再发通知,要求新房销售实行“一价清”,车位、装修等不得与新房捆绑销售。724日,中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。着力构建“购租并举”房地产市场供应体系,打造多层次住房结构,多角度保障不同群体的住房需求。

20178月,上海二手房指数为3988点,比7月下降8点,环比下降0.23%,跌幅较上月扩大0.04个百分点。上海二手房指数延续第3个月下行,但依然窄幅变化。

8月,上海二手住宅成交套数较上月减少100余套,环比下降1.13%,同比下降77%。以成交面积计,环比上升1.05%,表明大户型房源增长。上海二手房指数办公室认为,在目前“限购”不会松绑的格局下,市场成交量稳定在万套之上,并未大幅减量,表明了市场在调控后的真实需求。8月市场特征为:一、以环区分析,市场占比近四成的内外环,成交出现止跌回升,达4.44%,或是上海二手房市场成交筑底信号。二、板块中一二手房价格倒挂现象甚多,实质是不少业主出手意愿不强,高价挂牌试探。而一手房案场签约首付款时限普遍缩短,部分置换客受制于连环交易回款慢,实际上也影响了需求分流去一手房市场。三、议价交易从新兴城区蔓延至中心市区,市场热点随之转移。全市52个下跌板块中,中心城区占四成半,使得内外环成为交易唯一扩大的区域。四、新兴城区中位于中外环的板块,改善性购房增长。如宝山顾村、松江城区、浦东川沙成交套数分别上升6.13%9.79%4.14%,而面积上升52.13%50.54%48.10%,成交户型增大,这是继中心城区改善释放后的新趋势。五、成交量从面积段看,显示中端改善和低端刚需增长。其中,90-110平方米房源环比上升2.77%50平方米以下房源环比上升2.56%。下降幅度最大的为超大户型,200平方米以上户型环比下降5.69%。六、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊7席、远郊2席,中心城区1席。浦东三林以480余套居榜首,金山新城、南桥新城以300余套、280余套分列二、三位。经统计,TOP10平均套数为257套,11-20名平均套数为174套,差距缩小。截至20178月底,全市二手住宅挂牌量为163290套,较上月下降2.14%。其中,内环内、内外环、外环外分别为35882套、82734套、44674套,环比分别下降3.28%1.89%1.68%。成交低位,置换难度加大,导致撤牌房源增多。

8月,上海销售交易没有出台新的政策。源于顶层设计的发展租赁市场新政快速落地。购租并举,让房屋回归居住属性的长效机制开始建立,将抑制一线城市房地产销售市场存在的泡沫,遏制炒房客投机行为。在市场源头土地出让方面,8月推出的六幅纯宅地,均在外环以外,土地溢价率的低水平,影响对房价未来走势的预期。

20179月,上海二手房指数为3997点,比8月上升9点,环比上升0.18%,同比上升1.71%。上海二手房指数连续3个月下行后,止跌回升。自去年10月开始的这轮调控历时一年,月度价格指数持续微幅波动,趋向平稳运行。

9月,上海二手住宅成交套数较上月增加1100余套,环比上升9.59%,同比下降56.97%。以成交面积计,环比上升9.56%,同比下降59.58%。上海二手房指数办公室认为,9月作为传统销售旺季,遏制了连续5个月的成交下跌,上扬近一成,显现了市场的筑底迹象。市场的特征表现:一、从监测的所有7个面积段房源成交均价看,均现环比上涨,其中占比21.91%50平方米以下房源涨幅微弱,占比5.88%140平方米以上房源涨幅最大。二、成交量上升近一成,表明“金九”成色不足,同时交投有向中心城区集中的趋势。按区域成交的环比统计,占比35%的中心城区及浦东内环上升16.39%,占比55%的新兴城区近郊上升仅5.42%;按环线成交的环比统计,内环内上升15.88%,内外环、外环外分别上升6.09%12.92%。三、全市130个板块中,87个成交量上升,32个下降。其中成交量上升1倍以上有6个,中心城区达4个,新兴城区仅2个。四、从成交面积段看,首次置业的刚需客及初级改善客上升最多。70-90平方米房源环比上升15.65%50平方米以下房源环比上升12.79%200平方米以上超大户型是成交唯一下降的面积段,下降4.98%。五、全市成交TOP10板块中,新兴城区近郊6席、远郊1席,中心城区3席。远郊的金山新城以340余套居榜首,奉贤南桥新城、浦东三林以310余套、260余套分列二、三位;中心城区的陆家嘴、杨浦黄兴、杨浦中原晋升前10,分别成交220-210余套。截至20179月底,全市二手住宅挂牌量为156374套,较上月下降4.24%,是今年3月挂牌量减少以来降幅最大的一次。其中,内环内、内外环、外环外分别为33997套、79290套、43087套,环比分别下降5.25%4.16%3.55%,撤牌比例进一步扩大。

9月,上海继续严厉执行“限购、限贷”政策,除了限购,信贷方面银行房贷利率上浮、放款额度收缩、放款时间延长以及严查消费贷、首付贷等。随着周边城市再度掀起调控潮,政府信号明晰,政策不会松绑。(上海二手房指数办公室)

房屋租赁指数

2017年三季度7月、8月、9月房屋租赁价格指数分别为1932(↓1),1933(↑1),1938(↑5)。三季度,上海租赁市场较上一季度稍有升温,租金走势总体平稳。

20177月,上海房屋租赁指数为1932点,比上月下降1点,环比下降0.08%,相比上月缩小0.07个百分点。7月上海房屋租赁指数跌幅收窄,走势基本稳定。

7月,上海房屋租赁市场随着毕租需求的释放,局部成交出现上升,但行情不及往年毕租旺季表现。毕租需求以中、低端市场合租为主流,作为高租金的缓冲。值得关注的是,租房改善升温,租房不再只是购房的备案。有“租房改善客”现身市场,“买房不如租房”,即时享受优越居住生活,成为部分租客的新观念,甚至出现了超级改善需求。上海房屋租赁指数办公室认为,7月高端市场略显疲势,中、低端市场略好于前期,但未及往年水平。市场呈现局部分化、总体量价平稳的特征。市场特征表现为:一、毕租需求逐渐释放。今年18.7万的本地高校毕业生六七成留沪,加上外省市数倍于此的毕业生来沪择业,比上月有所起色,但逊于去年同期。毕租需求七成集中于新兴城区轨交板块及临近中心城区板块。在这些热租板块中,毕租案例达到二三成。二、新增需求中,合租比例增多。抽样调查显示,中低端市场整租行情下降,合租、分租案例上升约二成。消费者限于自身经济条件租住中低档房源,尤以低端为多,年轻人合租成为主流。如中外环间的轨交板块,毕租客中自行合租比例达六成以上;而经租企业按房间签约出租的分租项目有所增加。三、租赁需求呈现较为明显的区域性流动。如新兴城区的轨交板块及临近中心城区板块中,不少新增需求是由偏远板块转移至此,年轻白领、蓝领及外来务工者选择租房以便捷为先。而中心城区内高、中端房源需求增多,呈现出部分租赁消费回归市区的迹象。四、品质租房开始升温,租房的改善需求显露。租金经过数月盘整趋向稳定,推动市场需求结构变化,在高端市场租客群,个人及家庭比例上升,其中有“买转租”的新增需求,更有以租房升级居住条件的超改善需求,显示调控政策促进居住环境的变化,置业观念发生改变,购租享受平等公共服务的预期正在被人接受。而一部分起薪较高的毕租客或年轻白领,合租中端市场房源也有所增多。

74日,上海首批公开出让两块纯租赁住房用地,为全国首例,24日被两家地方国企竞得,项目建成后将至少提供1897套租赁住房。77日,《上海市住房发展“十三五”规划》发布,规划新增供应住房约170万套,其中租赁住房约70万套;以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)。720日,国务院九部委联合印发通知,在广州、深圳、南京等12个人口净流入的大中城市开展租赁试点。同月,广州出台“租购同权”新政,无锡、郑州、济南等明确近期实施“租房落户”。一系列的政策表明,未来市场化的租赁体系将逐步形成,这无疑推进了租房市场的良好预期。上海未宣布“租购同权”,但就近入学等公共服务已在探索实施中。

20178月,上海房屋租赁指数为1933点,比上月上升1点,环比上涨0.05%8月上海房屋租赁指数微弱上扬,租金走势总体平稳。

8月,上海房屋租赁市场历经九个月的调整期,新政重拳出手,持续发力,为房屋回归居住属性建立长效机制。住房租赁的顶层设计快速转入实践,此举正在影响租赁市场对未来走势的预期。上海房屋租赁指数办公室认为,市场的特征表现:一、8月租赁市场呈现内外分化。需求热点转移至中心城区,成交升温,一些内中环间板块成交恢复至调整期之前水平;而新兴城区受制于新增需求不及,调查中显示部分门店待租房源挂牌超多。二、各档房源租金涨跌互现。高端市场租金下降,中端和低端市场租金上升,高低两端调整幅度大于中端。低端为主的走俏板块,以往降价续约的现象大为减少。三、毕业季租房需求进入尾声。毕租并未带热相关行情,在人口流入减少的大背景下,部分区域的待租房源明显高于新增需求,为减少空置,机构、二房东与个人房东线上线下加紧揽客。四、新近统计显示,合租与租期两项指标上升。合租上升以降低人均预算,其中低端市场新增需求合租近四成,毕业生居多;而合同租期也呈现延长趋势,表明租赁双方企望稳定,2年期合同在中端市场较多,租金半年付、年付的比例上升。五、居住观念中,以租赁改善居住条件的消费心理逐步扩大。从关注房价走势到关注租金走势,关注居住附加值,并且适时出手。调查案例显示,租客并非都是限购而被动租房,笃信租房一族正在扩大。

自上月上海出让两幅面向产业园区的纯“租赁住房”用地后,823日上海市规土局再发公告,拟挂牌出让位于中心城区古北、南码头、北蔡、漕河泾的四幅纯“租赁住房”用地,建成后总建筑面积逾20万平方米。随后数日,又发公告将位于浦东世博、浦东三林、浦东张江、黄浦世博滨江、长宁古北的七幅商办用地改为租赁住房用地,规划提供租赁住房7120套。828日,国土资源部会同住建部,确定北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。上述政策和举措昭示政府部门发展租赁市场之力度,尤其是今后中心城区黄金地段一手房源出租,购租选择机制正在形成,这将保障常住人口的居住权益。

20179月,上海房屋租赁指数为1938点,比上月上升5点,环比上涨0.24%,涨幅较上月扩大0.19个百分点;同比上涨1.02%9月上海房屋租赁指数延续上扬,租金走势总体平稳。

9月,随着租赁新政多管齐下,购租并举的长效机制加快落地。租赁需求在政策引导下显现活跃,继刚需租赁,改善性租赁正成为后续动力。上海房屋租赁指数办公室认为,市场的特征表现:一、9月租赁市场呈现量稳价升。和买卖市场不同,租赁市场没有“金九银十”的传统因素驱动,各类租赁需求平稳释放。二、市场行情再现小幅分化。高端市场是租金唯一下跌的分市场,全部50个板块中,八成下跌;而中端90个板块和低端113个板块中,逾八成租金上涨。三、成交热点集中在中心城区的中、低端市场。从价格涨幅看,中心城区全部7个区及浦东内环租金涨幅均超过全市整体水平。而新兴城区9个区中,7个区租金涨幅低于全市整体水平,主要是新增需求量不及市区。四、部分类型房源成交量明显上升。一些低端板块的成交案例显示,“正地铁房”(地铁站点步行5分钟以内的小区)及学区陪读房交易上升,平均租金较相应板块溢价5%-8%,出租周期平均在一周左右,学区陪读房成交集中在二室户型。五、出租类型中,整租比例有所上升,家庭型租房为主力,也不乏部分中高端单身人士;而中、低端市场,尤其是低端市场,客户合租、房东分隔出租仍较普遍,套均租金分租较整租高出10%-12%,一些房东追求分租方式。

910日,上海杨浦区规土局发布公告拟将新江湾一地块调整为纯租赁住宅用地,建筑面积增加27045平方米。915日,上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》明确,到2020年,基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。其中,对于上海市常住人口的住房承租人,可享受子女义务教育、公共卫生、社会保险等基本服务。926日,国土部会议明确全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点,上海为11个试点城市之一。929日,上海市规土局发文,挂牌出让4幅位于浦东新区前滩核心位置的不可售纯租赁住宅用地。930日,上海市公积金管理中心发文,住房公积金续提支付房租可以在线申请,提升租房人群便利度。一系列政策表明,上海已进入租房市场发展的快速通道,住房体系实现优化目标可期。(上海房屋租赁指数办公室)


一 手 房 市 场 成 交 情 况

F  成交面积

公寓:三季度,一手住宅市场成交量较上一季度略有下降,跌幅达10%。除了个别区县出现小幅增加,大多各区县成交面积均有不同程度的减少;其中成交面积减少最为明显的是浦东新区,成交面积减少近10万平方米;其次,闵行区成交面积减少近7万多平方米(图1)。本季度,浦东新区的公寓成交面积为41.47万平方米,稳占全市成交面积排名之首,区域内汇杰雅苑和兰湾名苑两个楼盘表现较为突出。

别墅:三季度,全市一手别墅类房地产成交量也同样出现小幅下挫,成交面积较上一季度较少近4.5万平方米。各区县成交量增减不一,本季度,青浦区仍占居全市一手别墅类房地产成交之首,成交面积较上一季度增加近1万平方米,为7.67万平方米(图2)。本季度别墅类成交量前三名均来自于青浦区分别为:赵巷板块的臻水岸苑、朱家角板块的中骏雍景湾及中信泰富朱家角新城。

商铺:三季度,全市一手商铺类房地产的成交量环比回落,环比上季度,跌幅为25%。在有成交的个区县中,仅黄浦、杨浦、崇明和闵行区成交量稍有增加,其余均不同程度下跌,其中嘉定区成交面积减少量最多,超3万平方米(图3)。本季度,闵行区以4.3万平方米的成交量摘得商铺类一手房地产的销售桂冠,区域内艺博珠宝中心和旭辉浦江国际广场成交面积均超1万平方米。

办公:三季度,全市一手办公类房地产市场回暖,成交量出现明显上扬,环比增加面积达6.2万平方米。各区县成交量增减不一,本季度,杨浦区以12.98万平方米的成交量,稳居办公类房地产第一(图4)。本季度办公类房地产成交量前三名的分别是:杨浦新江湾城板块的新江湾城科技广场、闵行华漕板块的恺尊广场及杨浦东外滩板块的上粮大厦。

1

2

     

3

   

4


F  成交价格

公寓:三季度,一手公寓成交均价走势仍旧保持平稳,各区县成交价格均有小幅浮动(图1)。本季度高端物业的成交价格排行榜前三位的分别是:浦东陆家嘴板块的汤臣一品,单价18.74万元/平方米;浦东洋泾板块的旭泾清水雅庭,单价15.35万元/平方米;长宁西郊板块的西郊青溪花园,单价14.80万元/平方米。

别墅:三季度,一手别墅成交均价与上一季度均价基本持平,各区县的成交均价增减不一(图2)。本季度,一手别墅成交均价的一至五位排名分别是浦东张江板块的合生东郊御品园,单价17.29万元/平方米;闵行金虹桥板块的古北壹号,单价14.63万元/平方米;杨浦新江湾城的中建府邸,单价13.79万元/平方米;浦东北蔡板块的大华锦绣华城,单价13.03万元/平方米;浦东张江板块的东郊罗兰别墅,单价11.97万元/平方米。

铺:三季度,全市一手商铺成交均价保持稳定,各区县的成交均价增减不一(图3)。从个别楼盘来看,本市各区县中位列一手成交商铺前三甲均出自于浦东新区分别为:周康板块的兴宸苑和富广场,单价13.25万元/平方米;三林板块的亿丰时代广场,单价11.81万元/平方米;洋泾板块的翠璟名庭商业,单价11.79万元/平方米。

办公:三季度,全市一手办公成交均价较上一季度小幅下跌,跌幅约14%,各区县的成交均价增减不一,其中虹口和徐汇区跌幅最为明显(图4)。本季度一手办公楼成交均价排名前三甲的楼盘分别是:浦东陆家嘴板块的保利国际中心,单价12.55万元/平方米;黄浦淮海中路板块的城市一品苑,单价8.74万元/平方米;浦东陆家嘴板块的凯旋滨江园,单价为8.24万元/平方米。

1

2

3

4

 

典 型 楼 盘 成 交 情 况

区县

板块

楼盘名

环线

位置

房屋

类型

均价

最低

单价

最高

单价

最新

开盘时间

房屋

信息

宝山

上大

保利熙悦名邸

中外环间

公寓

51558

45456

55240

2017/4/22

精装3

宝山

上大

大华

朗香花园

中外环间

公寓

52641

44499

59079

2017/3/18

毛坯/精装80-133

宝山

淞宝

上海长滩

外环以外

公寓

55276

50225

60449

2017/7/9

精装98-260

宝山

顾村

世纪长江苑

外环以外

公寓

38072

35859

40459

2017/6/2

毛坯79-103平房

宝山

杨行

万业紫辰苑

外环以外

公寓

41200

38641

44577

2017/9/2

毛坯86-142

宝山

共康泗塘

中环

国际公寓

中外环间

公寓

53269

50379

69977

2017/8/29

毛坯60-160

宝山

上大

中环华府

中外环间

公寓

57360

51606

63458

2017/5/10

精装3

宝山

罗店

宫园巧筑

外环以外

别墅

36078

33499

40372

2016/11/26

毛坯138-180平叠加别墅

宝山

罗店

正荣国领

外环以外

别墅

40185

36399

61500

2017/5/28

毛坯联排、叠加别墅

宝山

罗店

上坤上街

外环以外

商铺

41254

37320

55995

2015/11/15

30-60平米商铺

奉贤

青村

东方华璟园

外环以外

公寓

24147

21335

25854

2016/12/28

毛坯123

奉贤

四团

海港

瑞和家园

外环以外

公寓

17633

15439

18792

2017/7/9

毛坯74-101

奉贤

柘林

佳源

梦想广场

外环以外

公寓

21451

21893

18089

2017/6/20

毛坯34

奉贤

青村

秋月朗庭

尚东区

外环以外

公寓

33082

27907

36307

2017/7/16

毛坯80-89

奉贤

四团

欣悦华庭

外环以外

公寓

20440

17307

23266

2017/5/10

毛坯100-120

奉贤

金汇

禹洲金桂里

外环以外

公寓

34560

29010

42882

2017/6/25

毛坯/精装3

虹口

四川北路

瑞虹新城

七期悦庭

内环以内

公寓

106941

86330

117747

2017/4/27

精装105-244

黄浦

淮海中路

翠湖天地

内环以内

公寓

140614

125179

186199

2016/9/10

精装274-524

黄浦

老西门

复兴珑御

内环以内

公寓

133525

102465

145154

2016/10/15

精装3+14

黄浦

黄浦滨江

华润

外滩九里苑

内环以内

公寓

138259

100306

189591

2015/7/25

精装73-165

黄浦

淮海中路

凯德

茂名公馆

内环以内

公寓

119817

119124

120510

2016/5/19

精装218-390

黄浦

黄浦滨江

绿城黄浦湾

内环以内

公寓

133123

98144

150021

2016/4/27

精装230-323

黄浦

打浦桥

融创

滨江壹号院

内中环间

公寓

108892

77487

139595

2016/9/10

精装212293

黄浦

老西门

中福花苑

内环以内

公寓

91982

79849

100000

2016/11/6

毛坯45-90

嘉定

安亭

汽车城

安亭

瑞仕锦庭

外环以外

公寓

30858

29295

32455

2017/7/7

毛坯23

嘉定

嘉定北部

大成名庭

外环以外

公寓

31707

27907

35095

2017/5/27

毛坯121-143

嘉定

安亭

汽车城

大学里

外环以外

公寓

29858

27343

31975

2017/7/20

毛坯23

嘉定

马陆

海上名苑

外环以外

公寓

40551

36705

45750

2017/1/14

简装86-126

嘉定

南翔

华润

置地菁英苑

外环以外

公寓

52254

47320

56350

2016/5/31

精装2-3

嘉定

南翔

季景铭郡

外环以外

公寓

44564

43299

46399

2016/9/3

毛坯/简装23

嘉定

嘉定北部

佳兆业

城市广场

外环以外

公寓

29851

27568

33792

2016/1/24

毛坯86-239

嘉定

安亭

汽车城

嘉宝

梦之缘景庭

外环以外

公寓

44556

40807

46980

2016/3/19

精装77-139

嘉定

嘉定北部

绿地天呈

外环以外

公寓

42856

34078

47406

2017/7/6

毛坯133-152

嘉定

嘉定北部

首创旭辉城

外环以外

公寓

26543

23006

29995

2017/6/28

毛坯90平、

116

嘉定

安亭

汽车城

万科

安亭新镇

外环以外

公寓

32549

27581

38527

2017/8/26

毛坯175-107

嘉定

安亭汽车城

西上海君庭

外环以外

公寓

31015

28615

34103

2016/10/20

毛坯23

嘉定

马陆

信义嘉庭

外环以外

公寓

38561

32799

38741

2016/10/6

毛坯234

嘉定

南翔

星信名邸

外环以外

公寓

49222

45782

54432

2017/6/26

精装85-113

嘉定

嘉定

主城区

禹洲香溪里

外环以外

公寓

31883

29861

33432

2017/4/26

毛坯89138

嘉定

嘉定北部

路劲

上海院子

外环以外

别墅

35970

32040

39217

2016/9/28

毛坯叠加别墅

嘉定

南翔

绿茵

商业广场

外环以外

商铺

54195

34977

66549

2015/10/27

15-50平商铺

金山

金山新城

合生财富海景公馆

外环以外

公寓

27912

25742

30514

2017/4/29

毛坯23

金山

亭林

金豫兰庭

外环以外

公寓

19455

16419

21173

2017/1/5

毛坯79-92

23

金山

亭林

御湖上园

外环以外

公寓

18651

17660

20866

2017/5/1

毛坯3

金山

枫泾

正荣璟园

外环以外

公寓

20708

17160

23300

2016/7/15

毛坯80-130

金山

金山新城

正荣御首府

外环以外

公寓

24299

21200

25999

2017/3/8

毛坯89-100

2

静安

南京西路

嘉天汇

内环以内

公寓

131809

97903

145545

2015/10/24

精装2232323

静安

彭浦

静安府

中外环间

公寓

92292

81236

129501

2016/12/27

精装34

静安

不夜城

绿洲

雅宾利花园

内环以内

公寓

84940

77227

88276

2016/5/15

精装2653074

静安

大宁

明园

森林都市

内中环间

公寓

74925

 73515

77599

2016/6/1

精装90147

163

静安

不夜城

圣和

静安公馆

内环以内

公寓

104336

95099

115699

2016/6/7

精装123

静安

不夜城

苏河融景

内环以内

公寓

79136

77279

81729

2016/5/11

精装234

闵行

江川路

凤凰城

外环以外

公寓

47650

45697

51987

2016/6/5

毛坯234

闵行

金虹桥

古北壹号

内中环间

公寓

141890

82799

149728

2016/3/12

精装258-488

闵行

浦江

浦江坤庭

外环以外

公寓

58566

55383

63701

2016/9/29

毛坯23

闵行

金虹桥

荣信

虹桥世嘉

中外环间

公寓

69169

59180

69877

2015/12/30

毛坯87-353

闵行

马桥

万科

公园大道

外环以外

公寓

49008

48576

52371

2017/3/25

非毛坯3-4

闵行

马桥

禹洲银杏里

外环以外

公寓

46014

42475

48410

2017/6/27

毛坯23

闵行

浦江

三弦

海上金街

外环以外

商铺

30651

24355

47146

2015/8/1

1-3层商铺

浦东

唐镇

大名城紫金九号

外环以外

公寓

64300

60499

65508

2016/10/9

精装91-141

3

浦东

张江

华发四季

中外环间

公寓

69521

62512

92719

2016/10/31

精装1141173

浦东

塘桥

九龙仓滨江壹十八

内环以内

公寓

114228

89117

141438

2016/9/30

精装288-410平大平层

浦东

临港新城

凯德新视界二期

外环以外

公寓

22842

20427

24184

2017/6/27

毛坯23

浦东

花木

丽晶博园

内环以内

公寓

108928

102445

113513

2017/1/15

精装172-182平复式

浦东

陆家嘴

陆家嘴壹号院

内环以内

公寓

133899

121699

152261

2016/11/11

精装170-250

浦东

川沙

绿都绣云里

外环以外

公寓

43837

40099

59724

2016/12/31

毛坯23

浦东

唐镇

浦发

罗兰翡丽

外环以外

公寓

61563

54035

67998

2016/8/13

精装3

浦东

北蔡

仁和

都市花园

中外环间

公寓

66552

65177

73176

2016/6/21

精装93-160

浦东

唐镇

仁恒

东郊花园

外环以外

公寓

67757

65141

68599

2016/10/17

精装234

浦东

花木

仁恒

公园世纪

内环以内

公寓

112160

95570

127799

2017/5/6

精装93155

245

浦东

高行

森兰名轩

中外环间

公寓

56174

49772

66184

2017/4/12

毛坯23

浦东

临港新城

天健萃园

外环以外

公寓

26028

22178

31137

2017/9/19

毛坯75-126

浦东

张江

万科

翡翠公园

内中环间

公寓

68875

60224

70929

2017/3/29

精装85-106

浦东

周康

馨尚苑

外环以外

公寓

41602

36860

44460

2017/7/14

毛坯1-3

浦东

外高桥

阳明

花园广场

中外环间

公寓

47001

42510

52868

2017/5/15

精装106152

浦东

惠南

远洋万和四季

外环以外

公寓

27975

25477

32246

2017/2/15

毛坯23

浦东

周康

中骏柏景湾

外环以外

公寓

45989

41476

55646

2017/7/11

毛坯911061163

浦东

周康

中金海棠湾

外环以外

别墅

57972

57545

60916

2016/7/30

毛坯235-267平联排别墅

浦东

周康

兴宸

和富广场

外环以外

商铺

132500

74081

66136

2015/12/1

毛坯45-300

沿街商铺

浦东

祝桥

康乐金街

外环以外

商铺

43035

30148

49053

2016/9/24

30-80平商铺

普陀

光新

宝华

城市星苑

内中环间

公寓

100832

104778

90794

2016/12/10

精装234

普陀

长风

国浩

长风汇都

内中环间

公寓

77709

70296

82045

2017/6/12

非毛坯128-2252-5

普陀

武宁

绿地

海珀玉辉

内环以内

公寓

104214

88993

112999

2016/8/27

精装98-2972-4

普陀

长风

沁和园

内中环间

公寓

79274

74194

82453

2016/9/8

非毛坯34

大平层

普陀

光新

上海

香溢花城

内中环间

公寓

92180

80277

108006

2017/4/10

精装34

普陀

真如

中骏

天悦名都

内中环间

公寓

97752

86300

107499

2017/1/21

精装97-129

青浦

青浦新城

宝业爱多邦

外环以外

公寓

41961

41437

43124

2017/2/14

精装95-115

3

青浦

青浦新城

大发融悦

外环以外

公寓

38920

37514

41017

2017/4/26

毛坯87105

3

青浦

青浦新城

东渡悦来城

外环以外

公寓

39136

35104

42488

2017/4/22

毛坯23

青浦

重固

佳兆

业君汇上品

外环以外

公寓

32064

29784

35645

2017/9/9

毛坯79-98

青浦

赵巷

金地天境城

外环以外

公寓

45565

41601

52237

2017/8/5

 毛坯/非毛坯140平平层

青浦

青浦新城

景瑞

城中公园

外环以外

公寓

40850

38248

44353

2016/12/19

非毛坯931183

青浦

徐泾

仁恒

西郊花园

外环以外

公寓

59696

 50800

 65033

2017/6/6

精装234

青浦

青浦新城

融信铂爵

外环以外

公寓

42083

40913

44049

2017/6/30

非毛坯901083

青浦

青浦新城

盛誉世家

外环以外

公寓

42019

40758

44861

2017/7/7

非毛坯105-139

青浦

青浦新城

泰禾红桥

外环以外

公寓

40559

38499

42266

2016/12/25

非毛坯78-912-3

青浦

青浦新城

新城

盛世佳苑

外环以外

公寓

41699

 40921

44302

2017/9/29

非毛坯951123

青浦

赵巷

新华联

奥莱悦府

外环以外

公寓

49515

 46120

54912

2017/6/28

非毛坯23

青浦

徐泾

正荣景苑

外环以外

公寓

56419

 49968

 61375

2017/3/14

毛坯/精装

34

青浦

青浦新城

中南君悦府

外环以外

公寓

41902

 39164

 45104

2017/6/26

非毛坯55-76

青浦

赵巷

绿地

海珀风华

外环以外

别墅

54494

50661

56958

2016/9/10

毛坯叠加、独栋别墅

青浦

朱家角

尚都里休闲广场

外环以外

商铺

34909

28862

38461

2016/9/3

60-90平商业

松江

佘山

国贸天悦

外环以外

公寓

36956

34919

39478

2016/10/15

毛坯901003

松江

新桥

金地

都会艺境

外环以外

别墅

56726

60573

53020

2017/5/6

毛坯联排别墅

松江

新桥

金地双都汇

外环以外

公寓

51089

44120

52604

2017/4/15

116-125

松江

松江新城

路劲

佘山院子

外环以外

公寓

38861

34454

39403

2017/6/30

毛坯23

松江

泗泾

绿波景园

外环以外

公寓

34623

32199

36899

2016/9/25

毛坯2-4

松江

佘山

绿地

海珀佘山

外环以外

别墅

41921

40282

48045

2016/6/4

毛坯叠拼、联排别墅

松江

佘山

世茂佘山里

外环以外

别墅

32764

29624

36073

2015/10/13

毛坯联排、双拼别墅

松江

泗泾

塘和家园

佘景荣庭

外环以外

别墅

58447

53354

64234

2017/3/30

毛坯联排、独栋别墅

松江

泗泾

新城上坤

樾山美墅

外环以外

别墅

57090

53024

63206

2017/4/15

毛坯联排别墅

徐汇

徐汇滨江

尚海湾豪庭

内中环间

公寓

118461

104170

144307

2016/12/10

精装118-240

徐汇

田林

尚汇豪庭

内中环间

公寓

86464

78680

89620

2017/1/5

毛坯/精装99132152

徐汇

龙华

云锦

东方锦园

内中环间

公寓

107055

89307

110909

2016/5/21

精装45

杨浦

东外滩

翡丽甲第

内环以内

公寓

89587

85251

91799

2015/12/26

精装3

杨浦

东外滩

阳光

滨江名庭

内环以内

公寓

99270

91044

111499

2016/7/11

精装105-135

长宁

新华路

淮海名邸

内环以内

公寓

134994

120142

137644

2016/6/15

精装169-265

 

数据说明:典型楼盘成交均价为该楼盘第三季度的总成交金额除以总成交面积所得的值。


二 手 房 市 场 成 交 情 况

F  成交面积

公寓:三季度二手房市场依旧呈现低迷态势,成交量较上一季度降幅达14%。各区县成交面积均出现不同程度的下滑,其中浦东新区下滑面积达10万平方米(图1)。从个别楼盘来看,本季度二手住宅成交总量最高的楼盘为浦东三林板块的日月新苑,总成交面积为1.77万平方米,另外,浦东三林板块的绿茵苑、松江泗泾板块的新凯家园及长宁西郊板块的协和家园成交总量均超1万平方米。

别墅:三季度,全市二手别墅成交量出现明显下滑,成交总面积近17万平方米,面积降幅达为17%。在有成交的区县除普陀、徐汇和杨浦出现小幅增长,其余各区县均有不同程度的减少(图2)。本季度二手别墅成交面积最大的楼盘是闵行马桥板块的绿城玫瑰园,成交面积近7千平方米,其次成交量较大的楼盘有松江新桥板块的雅鹿新苑、青浦徐泾板块的银涛高尔夫别墅、闵行华漕板块的西郊庄园及浦东张江板块的汤臣高尔夫别墅,成交量均超3000平方米。

商业:三季度,全市二手商铺的成交面积出现大幅上涨,涨幅近40%,各区县成交面积增减不一,其中浦东新区成交面积增长量最大,超5万平方米(图3)。就个别楼盘来看,本季度二手商铺成交量排名前三的分别是浦东惠南板块的鼎城丽景苑商业、长宁新华路板块的中山广场及松江新城的开元地中海商业。

办公:三季度,全市二手办公楼市场仍保持低迷状态,成交总面积降幅达22%,除长宁、黄浦和杨浦出现小幅增长,其余各区县均有不同程度的减少,其中浦东新区成交量减少最多,超1.7万平方米(图4)。本季度办公类房地产成交量前三名的分别是:长宁新华路板块的中山广场、嘉定北部的盛创企业天地及松江新城的昌鑫花园办公。

1

2

 

3

 

4


F  成交价格

上海经历一波集中的限贷、限购政策调控后,成交量下降显著,价格增速放缓。7月上海二手房市场成交降幅明显收窄;价格延续第2个月下跌,跌幅没有扩大。成交结构分化加大,价格下跌板块与上涨板块数量接近,但跌幅远大于涨幅;购房需求从市区、远郊两端向近郊转移;中户型增多,之前热销的小户型刚需房及中大户型改善房占比减少。

8月二手房市场价格延续窄幅下调,市场成交从快速向下进入相对平稳,成交跌势得到缓解。从8月成交案例分析,议价交易从新兴城区蔓延至中心城区,使得内外环区域成交量出现止跌回升,这是市场的一种积极信号。而成交户型面积扩大,成为解读市场的新角度,表明除了刚需购房,各档次改善性购房成为后续动力。从初级改善到中高端改善,基本形式的换房改善,扩大了刚需接盘的份额,两者相辅相成,互为推力。

9月二手房市场量价上升,成交量连续5个月下滑后回升近一。市场扩大的成交案例集中在中心城区范围,新兴城区相对平淡。普通房源在优质房源挤压下,成交难度加大,使得成交长期处于低位,购房者选房更显理性。140平方米以上房源成交均价上涨,50平方米以内房源均价平稳,是不同购买力下的市场合理反应。

虽然传统意义上的“金九银十”已经到来,但基于目前政府对价格的严格管控、加上低迷的成交量,房价重回“高温”的可能性不大。今年7月上海市政府出台了《上海市住房发展“十三五”规划》,提出要建立购租并举的住房体系,核心是:一,商品房有效供给;二,保障房应保尽保;三,各类租赁住房大幅增加;9月市政府印发《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》的通知。租购并举政策推行加快,显示未来居住消费将转变为购租并行的新市场格局,随着购租选择余地加大,租房市场分流部分二手房购房客,以及一二手房市场争夺客户,二手房买卖市场的调整周期将呈现出新的变化。

1

2

3

4


二手典型住宅楼盘季末价格汇总表

区县

板块名称

楼盘名

套均面积
(平方米)

季末成交均格
(元/平方米)

宝山

大华

大华一村

65.55

51536

宝山

共康泗塘

宝宸怡景园

90.6

59782

宝山

顾村

丰水宝邸

78.25

30518

宝山

大华

大华公园世家

116.57

53975

宝山

杨行

康桥水都

104.68

38908

宝山

淞南高境

淞南五村

56.88

42843

宝山

杨行

万科四季花城

108.5

42151

宝山

顾村

泰和新城

61.8

32393

宝山

罗泾

宝虹家园

89.62

22794

宝山

顾村

共富二村

64.88

40187

宝山

淞南高境

高境一村

58.62

47248

崇明

崇明新城

西门北村

47.88

20311

崇明

崇明西部

明南佳苑

85.77

20355

奉贤

南桥新城

江海新村

81.55

21607

奉贤

南桥新城

贝港南区

70.11

24438

奉贤

南桥新城

解放新村

59.28

23084

奉贤

南桥新城

绿地南桥新苑

95.74

33154

奉贤

南桥新城

正阳世纪星城

110.84

30554

虹口

四川北路

瑞虹新城一期

102.44

79864

虹口

曲阳

东体小区

49.72

65858

虹口

四川北路

祥东小区

44.52

62717

黄浦

淮海中路

翠湖天地

190.86

138077

黄浦

淮海中路

锦麟天地雅苑

266.05

116381

黄浦

打浦桥

淡水湾花园

154.99

105545

黄浦

老西门

中福花苑青年汇

50.97

92182

黄浦

打浦桥

丽园新村

33.89

81558

嘉定

江桥

爱德佳苑

70.22

40168

嘉定

江桥

绿地新江桥城

72.79

41224

嘉定

南翔

金地格林风范城

91.16

43754

嘉定

江桥

金沙鼎苑

70.19

37927

嘉定

嘉定主城区

迎园新村

56.3

28349

嘉定

南翔

华润置地菁英苑

125.16

44923

金山

金山新城

绿地金卫新家园

85.33

18019

金山

金山新城

东泉新村

76.23

21095

金山

朱泾

临源一村

56.07

19779

静安

大宁

慧芝湖花园

114.6

78951

静安

南京西路

国际丽都城

208.42

108831

静安

大宁

大华阳城

111.75

55432

静安

江宁路

远中风华园

153.89

109945

静安

曹家渡

达安花园

95.2

80269

静安

江宁路

静安枫景苑

119.09

101954

静安

大宁

明园森林都市

120.54

73086

静安

大宁

上海滩大宁城

104.53

80181

静安

江宁路

静安晶华园

83.76

98972

闵行

浦江

浦江世博家园

82.9

42221

闵行

七宝

万科城市花园

97.64

43453

闵行

梅陇春申

万科假日风景

109.94

60242

闵行

梅陇春申

春申景城

109.5

59540

闵行

金虹桥

静安新城

68.36

53544

闵行

金虹桥

锦绣江南家园

150.25

53578

闵行

金虹桥

大上海国际花园

118.51

55079

闵行

梅陇春申

上海春城

113.15

50796

闵行

梅陇春申

高兴花园

63.3

49888

闵行

金虹桥

名都城

134.92

65593

闵行

古美罗阳

阳光美景城

130.33

52673

闵行

七宝

公园养生豪庭

98.34

57014

闵行

浦江

欣佳宝邸

73.41

33104

闵行

浦江

浦润苑

86.36

34499

浦东

联洋

仁恒河滨城

171.61

87193

浦东

陆家嘴

世茂滨江花园

235.89

85529

浦东

张江

玉兰香苑

91.18

44476

浦东

陆家嘴

盛大金磐花园

261.98

100210

浦东

张江

张江汤臣豪园

111.32

72706

浦东

金桥

证大家园

106.46

54315

浦东

高行

浦江东旭公寓

78.83

41254

浦东

陆家嘴

潍坊九村

45.86

93916

浦东

塘桥

东方金座

192.53

57307

浦东

北蔡

地杰国际城

97

57778

浦东

张江

城市经典

139.19

62908

浦东

金桥

伟业金锦苑

81.1

53708

浦东

联洋

水清木华

167.54

83902

浦东

陆家嘴

梅园二街坊

44.45

92925

浦东

航头

鹤沙航城东茗苑

73.83

30361

浦东

高行

仁恒森兰雅苑

207.11

79309

浦东

洋泾

陆家嘴花园

111.41

91608

浦东

陆家嘴

梅园三街坊

40.64

99151

浦东

陆家嘴

潍坊四村

42.1

67904

浦东

新场

艺泰安邦

96.8

26208

浦东

曹路

中虹家园

67.72

38139

浦东

联洋

联洋年华

102.16

88647

浦东

花木

花木苑

98.32

72796

浦东

陆家嘴

梅园五街坊

51.73

88855

浦东

北蔡

民乐苑

64.89

50285

普陀

武宁

中远两湾城

108.18

65201

普陀

武宁

绿地世纪城

115.74

69727

普陀

长寿

世纪之门

124.9

63833

普陀

长征

金沙雅苑

103.46

56726

普陀

武宁

中远两湾城四期

104.41

62905

普陀

桃浦

莲花公寓

49.02

53907

普陀

真如

星河世纪城

104.66

53972

普陀

桃浦

恒盛鼎城圣都汇

93.03

62657

普陀

曹杨

曹杨五村

45.79

54561

普陀

长征

新长征花苑

67.02

55162

普陀

长征

祥和名邸

138.06

62258

青浦

青浦新城

城东新村

53.37

28894

青浦

朱家角

泰安公寓

105.72

20993

青浦

青浦新城

界泾港新村

72.24

28057

青浦

赵巷

崧泽华城秀景苑

53.41

37394

青浦

徐泾

南山雨果

89.1

47588

松江

泗泾

新凯家园

72.05

33171

松江

九亭

奥林匹克花园

94.96

44096

松江

佘山

翠鑫苑

86.91

19137

松江

九亭

九城湖滨国际公寓

91.14

46923

松江

松江新城

保利西子湾

74.47

42347

松江

九亭

绿庭尚城

84.68

40052

松江

佘山

江秋新苑

85.68

22134

松江

新桥

荣盛名邸

100.31

30359

徐汇

徐汇中心

东方曼哈顿

145.15

10117

徐汇

徐汇滨江

尚海湾豪庭

155.19

90871

徐汇

南站

华沁家园

85.71

60351

徐汇

龙华

徐汇苑

132.11

86638

徐汇

华泾