棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程，是推动新型城镇化的重要举措。近几年一场改善民生、助力经济的社会工程——棚户区改造正在轰轰烈烈展开，过去8年已使8000多万住房困难群众“出棚进楼”，棚改工作取得显著成绩，既改善了民生，也带动了有效投资消费和去库存。
一、棚户区和棚户区改造相关概念
棚户区指简易结构房屋较多，建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。城市危房、城中村纳入城镇棚户区范围。
棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。
二、棚户区改造相关政策动向
为了有效促进棚户区改造工作的进行，政府多次颁布相关政策。将有关政策归纳如下：
2007年——《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）规定，棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。
2008年——中共中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加快了改造步伐。
2009年——住建部就提出“政府主导，市场运作”的改造方式。此后，国家接连发布政策吸引市场资金参与棚户区改造，如加大银行信贷支持、扩大债券融资、简化行政审批程序、落实税费减免政策等。
2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进中国国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。
2011——《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）规定，有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围，将改造范围延伸到建制镇。
2012年——中国住房城乡建设部等七部门近日联合发出通知，要求加快推进棚户区（危旧房）改造。针对各类棚户区改造，七部门给出了完成期限。其中，已纳入中央下放地方煤矿棚户区改造范围的煤矿棚户区，2013年年底前要基本建成；国有林区棚户区和国有林场危旧房改造中任务较少的省（区、市）要争取在2013年年底前完成改造，其他省（区、市）要力争在2015年年底前基本完成；还未完成的国有垦区危房改造，力争在2015年年底前全面完成，有条件的地区要争取在2014年年底基本完成。同时，住建部提出在改造中要注重旧住宅区有机更新、旧住宅性能充分利用和历史文化街区保护。由此可见，在棚户区改造的基础上对当地文化建筑进行合理改造，不仅能获得直接的经济效益，同时还能获得政府的进一步支持。
2013年——《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》提到，改造要满足基本居住功能，也即解决棚户区原有的房屋功能不齐、配套不足、安全隐患多的缺陷；同时，也并不是对所有棚户区建筑都采取拆除重建的措施，而是对改造范围进行合理界定，整治手段与改造手段互相结合。这表明棚户区改造需要更专业的人员来参与，才能更好使棚户区改造满足经济适用的目标。
2014年，中国国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。2014年（计划）改造棚户区470万户以上。
2015年——《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）提出2015至2017年将改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套；此外，国务院提出要做到创新融资体制机制，包括推动政府购买棚改服务、推广政府与社会资本合作(PPP)模式、构建多元化棚改实施主体、发挥开发性金融支持作用。
2016年——住建部等相关机构先后印发《棚户区改造工作激励措施实施办法（试行）》的通知及《关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》；并在中国《政府工作报告》要求，2016年要开工改造600万套的目标。
2017年——国务院总理李克强主持召开国务院常委会议，确定了下一阶段我国棚户区改造的工作任务。会议确定，我国将在确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务的基础上，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。
由以上政策可以看出，棚户区改造工程能够获得政府的有效支持，同时也拥有广阔的市场。
三、相关优惠政策及补偿办法
各类棚户区改造可享受的税费优惠政策包括以下几个方面：
第一，棚户区改造安置住房税收优惠政策。主要包括：
1、建设用地免征城镇土地使用税；
棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。
4、电力、通讯、市政公用事业等企业对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
第二，棚户区改造项目免征行政事业性收费和政府性基金。
5、免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、白蚁防治费等项目；
6、免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。
第三，企业参与政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。现行政策规定国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。这一规定调动了企业参与棚户区改造的积极性，起到了良好效果。为进一步调动企业积极性，新的政策中，将允许棚户区改造补助支出在企业所得税前扣除的范围，取消了仅可为国有企业的限制。
7、将允许棚户区改造补助支出在企业所得税前扣除的范围，取消了仅可为国有企业的限制。
棚户区改造补偿办法：
第一，以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策
1、土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。
2、安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。商服用地实租赁供地。
3、安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50%收取(项明细附后)。
4、安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返；对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。
5、安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付；涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。
6、对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。
7、小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。
8、在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。
第二，以毛地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目享受如下优惠政策
1、市财政筹措危房棚户区开发改造补贴资金(包括开发企业上缴的土地出让金，开发企业上缴的税费地方留用部分，向上争取政策和资金等)，建立专户，专款专用。危房棚户区开发改造项目按应缴土地出让金的70%为基数，作为政府投入返还给开发企业。危房棚户区供地实行土地公开挂牌出让，在挂牌过程中出现竟标情况，可采取递减返还比例竞标办法出让土地使用权。成交价款一次性缴齐后，15个工作日内补贴到位。
2、行政事业性收费减半收取，经营、服务性收费按最低限下浮30%收取(项目明细附后)。
3、涉及危房棚户区开发改造项目的各项税种全额征收，扣除城市建设维护税和教育费附加，地方留成部分的60%，按入库财政级次返给开发企业予以补贴，其余.40%由入库财政级次设立“危房棚户区开发改造补贴资金”专户，专款专用，定期审计。开发主体缴纳税金后，力争10个工作日内补贴到位。
4、危房棚户区改造项目在不突破国家刚性标准及不率，土地摘牌后，规划设计不再做调整。
5、危房棚户区开发改造项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设至小区红线。所需建设资金，一部分从市财政收取的危房棚户区开发改造项目城市基础设施配套费中解决，定向用于热力、供水、排水管网建设，缺口部分由热力、供水、排水等企业自筹资金建设；电力外网改造费用，按建筑面积每平方米20元交纳；燃气外网改造费用由开发企业按每户700元交纳。安置房住宅建筑面积(户)相关配套费用(含电力外网改造费和燃气外网改造费)免缴。
6、对确实难以实施的危房棚户区改造项目，市政府将采取一事一议的办法，由市政府市长办公会议或市政府常务会议议定。
7、市政府已经明确优惠政策的危房棚户区开发改造项目，不执行此政策；对土地已摘牌的危房棚户区开发改造项目，未签订安置补偿协议的，执行此政策。
第三，以建经济适用住房方式进行的危房棚户区开发改造
1、住宅用地实行行政划拨。
2、住宅部分行政事业性收费减半收取。
3、住宅部分经营、服务性收费按最低限减半收取。
4、按照普通商品房对待管理
四、我国棚改行业发展现状
（一）我国棚户区改造的常见开发模式
棚户区改造涉及土地的一级、二级开发，政府通常委托企业代为开发建设。目前我国常见的开发模式有委托一级开发、土地出让金折扣、一二级捆绑招标和土地作价入股四种。
1、委托一级开发
在这种模式下，企业只做一级土地开发，将土地开发为熟地后直接移交政府，政府为企业提供资金补偿或土地出让金分成，构成企业利润来源。这种模式对政府而言吸引力较小，因为此时政府所需支付的补偿额较大，且已开发好的土地需再次招拍挂，流程较为繁琐。但对企业而言吸引力较大，开发流程简单，资金需求量小，项目风险较低。
2、土地出让金折扣
在这种模式下，企业完成土地一级开发后，政府承诺在土地二级市场给予企业一定的出让金折扣。企业的利润来源主要是二级市场拿地时的成本降低，同时加上二级开发带来的收益。这种模式对政府而言，对项目有一定控制力，投入少，但仍需土地招拍挂流程。而对企业而言，参与流程繁琐，谈判及暗箱成本高，初始投入较大。
3、一、二级捆绑招标
在这种模式下，政府将项目的一、二级开发权打包交给同一家企业完成，政府与企业谈判确定一个收益率范围，超额收益政企共享。企业的利润来源主要为二级开发的收益。若采用这种模式，政府几乎无投入，省事且能够获得一定收益，但项目可控性差。而企业的资金需求量较大，项目周期长，资金链易断裂。
4、土地作价入股
在这种模式下，政府将项目土地价值折算入股，参与到项目股权结构中。企业的利润来源主要为二级开发的收益。这种模式中政府对项目的参与度和控制力强，投入少。企业的风险主要在于与政府的沟通成本大，且政府可能有一定的违约风险。
（二）我国棚改行业发展历程
早在2005年辽宁省就率先启动了全国范围内的棚户区改造计划。早期的棚改基本以实物安置为主，而实物安置又分为原地安置和异地安置，力度也不能和现在相提并论。
2008年以来，棚改逐渐从实物化安置转向货币化安置，棚改过程前后分为两个阶段：
阶段1（2008-2013年）：08年金融危机推出4万亿刺激中，棚改作为保障性安居工程全面启动，主要以实物安置即新建安置住房为主；
阶段2（2014-2018年）：棚改加速，2015年提出三年棚改计划，即2015-17年完成1800万套棚改任务，并积极推进棚改货币化安置，包括发放购房券、政府购买存量商品房安置、一次性货币补偿等，2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。17年再次提出第二个三年计划，即2018-2020年再改造棚户区1500万套目标。
棚改货币化安置有三种方式：（1）政府补贴开发商，开发商拿出部分商品房作为安置房，安置户自行购买（通常通过棚改券方式进行）；（2）政府收购商品房作为安置房源进行安置；（3）政府直接进行货币补偿，居民持币进行非定向安置。前两种方式中，由于有购房优惠、或政府已代居民购买安置房，货币仅扮演过桥补偿的作用，全部用于购买商品房。第三种方式，居民可选择持币不购买，因此仅部分拉动商品房销售。整体而言，货币化安置过程中，有小部分安置的资金没有流入房地产市场。
货币化安置优先，PSL助力建设
15年6月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先。棚改货币化安置，是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。
在此阶段，之所以政府敢于倡导成本更高的货币化安置方式，在于央行推出的PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具，部分解决了棚改货币化安置的资金问题。PSL（抵押补充贷款）是中国人民银行于2014年4月创设，其目的是为支持国家开发银行等政策性银行加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，给开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。
由于一、二线城市棚改货币化安置套数占比很小，因此PSL相当于对三、四线城市定向货币宽松。目前，棚改已经是最重要的货币投放方式之一。截至2018年5月底，新增抵押补充贷款（PSL）投放4371亿元，累计同比增加48.32%；抵押补充贷款余额为30978亿元，同比增长32%。有分析指出，抵押补充贷款的溢出效应间接拉动了三、四线城市的房价上升。
除了PSL给棚改货币化安置提供了有力助力之外，与棚户区改造相关的企业债券发行以及金融工具创新也给棚户区改造货币化安置的资金问题提供了支持。发改委于13年8月颁布的《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》中明确表示，凡承担棚户区改造项目建设任务的企业均可申请企业债，并将融资规模上限比例由60%放宽至总投资的70%，对专项用于棚户区改造项目的发债申请，发改委将按照“加快和简化审核类”债券审核程序优先办理。
在14年5月，国家发改委下发的《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》中，更是进一步地对棚改化项目的融资需求进行扶持。通知表示，要研究推出棚户区改造项目收益债券，而且该债券不占用城投发债指标，并且对实施棚户区改造的地方城投类企业发债不再实行分摊还本的强制性债券方案设计。
在对企业通过发债融资以筹措棚改化资金的大力度支持下，通过发改委批复用于棚改化的企业债券项目也在15年后开始增加，给货币化安置所需资金的募集提供了直接融资通道。发改委网站披露的信息显示，2015年至2017年间，发改委共批复棚改化相关企业债数量172只，江苏省发行的用于棚改化的企业债数量最多，共38只，浙江省紧随其后，发行28只，其余省份发行数量均在20只以下。
在企业债券融资过程中，金融创新也给棚改货币化安置提供了不少支持。“债贷组合”专项债券就是有代表性的一例。“债贷组合”专项债券是按照“融资统一规划、债贷统一授信、动态长效监控、全程风险管理”的模式，由银行为企业制定系统性融资规划，根据项目建设融资需求，将企业债券和贷款统一纳入银行综合授信管理体系，对企业债务融资实施全程管理的创新性金融工具。
14年7月，国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，明确提出“与开发性金融政策相衔接，扩大‘债贷组合’用于棚户区改造范围”。8月，国务院在《关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》中指出，“加快推进棚户区改造”和“扩大东北地区额棚户区改造项目‘债贷组合’债券发行规模”。而国开行等通过“债贷组合”这种直接与间接融资相结合的方法，为筹集棚改所需的长期、大额和低成本资金开辟了新渠道。
PSL带动三、四线房价上行
从PSL到房价，资金在这个过程中的流向为央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。
因此，PSL可以理解为是一种基础货币投放的新渠道，借助棚改货币化实现对三线、四线城市的货币定向宽松。
棚改货币化在房地产去库存的过程中起到了很大的推动作用。从2014年到2017年，棚改货币化安置比例从最初的仅9%左右大幅提升至接近60%，部分省市甚至高达70%甚至90%以上。
从全国范围看，货币化安置对商品房库存的去化面积分别达0.4亿平米、1.5亿平米、2.5亿平米和2.6亿平米，占住宅销售面积近20%，在一些三、四线城市甚至占到40%，明显加速了过去两年三、四线城市房地产去库存速度，短期内大量释放居民购房需求，刺激地产销售向好、房价全面上行，库存降至低位、开发商建房和拿地热情猛增。
如果剔除棚改货币化对房地产销售的影响，会发现房地产市场的火爆程度大打折扣。国海证券在分析中假设2014-2017年棚改货币化安置的套均面积均为85平方米，得出如下结论（其中2017年年底）：
（1）2014-2017年，棚改货币化去库存面积占当年商品房销售分别为3.3%、11.9%、15.9%和21.2%；剔除掉棚改货币化对商品房销售的影响，2015-2017年的商品房销售增速下降至-2.9%、16.9%和4.2%。
（2）2014-2017年，棚改货币化去库存面积占当年住宅商品房销售分别为3.8%、13.6%、18.2%和24.6%；剔除掉棚改货币化对住宅商品房销售的影响，2015-2017年的住宅商品房销售增速分别下降至-4.0%、15.9%和0.4%。
（三）棚改货币化的优缺点
棚改货币化的优缺点：货币安置具去库存和拉动GDP等优点，但较实物安置成本高致使推进更难
1、棚改货币化安置的优点：楼市去库存、拉动当地GDP、化解债务风险、推动民生工程，一举四得。
1）货币化安置有利于商品房去库存。棚改实物安置由于政府建设安置房后向棚户区居民分配，因而居民最终不参与到商品房体系的分配，棚改体系和商品房体系是两个独立的体系，但转为货币化安置后，政府实际上就是把被拆迁棚户区居民的购房需求引导到了商品房体系的分配当中，甚至可以理解为提前释放了这些居民的住房改善需求，把没有购房需求的居民创造了出了购房需求，需求有效放大，因而将对商品房体系的去库存将有很大的帮助。
2）货币化安置有利于拉动当地GDP。原先三、四线城市的棚户区居民收入低而消费低，但在经历了棚改货币化之后，居民除了产生了购房需求之外，政府也同时通过认可了原先棚户区的房地产价值、并且变现成周边市场价1.3倍的货币补偿给居民，实现了原先不动产的资产盘活，从而推动居民的财富大幅增长，也同时激发了居民的消费需求，主要包括：家电、装修、家具、汽车等房地产下游消费，从而也就拉动了经济孱弱的三、四线城市的GDP。
3）货币化安置有利于化解债务风险。原先由于三、四线城市库存居高不下，房价、地价易跌难涨，商品房、土地成交低迷，在这种大背景下，地方政府的土地抵押贷款由于土地价格下降和土地成交低迷而导致银行和政府的风险加剧，当地开发商的开发贷以及信托等债务也由于房价下跌和成交低迷而导致银行和开发商的风险加剧，但在棚改货币化之后，商品房得到有效去库存，商品房成交放大，房价、地价得到支撑、甚至上涨，地方政府、银行和开发商间的债务风险也就得到了化解，并且地方政府的原先高成本地方债也可以逐步替换为低成本的棚改专项贷款。
4）货币化安置有利于推进民生工程。棚改货币化安置后，政府盘活了棚户区居民的不动产资产，使其家庭财富大幅增长，从而提升其各项生活水平，对于棚户区居民而言是非常乐意接受的。
2、棚改货币化安置的缺点：货币安置较实物安置成本高出34%，进一步加大地方政府资金压力。
1）一方面，货币补偿一般相当于周边市场价的1.3倍。由于棚户区户型一般在60平米上下，如果仅按照周边市场平价给予补偿，那么居民的后续购房资金压力依然较大，接受货币化补偿的意愿度将大为降低，同时也还要考虑到拆迁后到寻找到房源并且最终入住之间的过渡期间的租金补偿等等，也理应需要按照市场价溢价补偿，而关于溢价补偿倍数方面，综合镇江、岳阳、黄山、莆田和绍兴等地补偿比例，平均一般为1.3倍左右；
2）另一方面，货币安置较实物安置需多支付部分土地成本。由于在实物安置下，地方政府建设用于分配安置房的土地可以采用划拨方式，土地成本很低。假设按照2017年住宅均价7,203元/平米、毛利率29%、以及建安成本为2,500元/平米估算，那么土地成本约为2,614元/平米，并且我们按照假设一级开发投资回报率10%可以估算出最保守的土地整理成本为2,376元/平米，差额为一级开发盈利238元/平米，而实物安置成本则为6,965元/平米，那么也就是相当于货币化安置在土地成本方面要多支付238元/平米，相较于实物货值要高出3%左右成本。
（四）棚改货币化安置未来走向
1.棚改货币化安置即将完成去库存的历史使命。
我国从2013-2017年的棚改货币化安置率逐渐提升。2017年，棚改货币化安置率已达到53.9%。2016年-2017年，三、四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。可以看出，棚改货币化安置的政策实施的效果算是立竿见影，得到人们的积极响应。
2018年的目标是开工580万套，今年上半年改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5%，并预计在2020年内完成剩下的目标。随着三、四线商品房市场量价齐升，住建部早在一年前明文提出合理控制棚改货币化安置比例。2017年8月，住建部等六部委发文：“商品住宅消化周期15个月以下市县，应控制货币化安置比例，提高实物安置比例”。此后，低库存地区货币化安置项目融资也逐步收紧。2017年11月，住建部会同国开行、农发行发文：“对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，棚改专项贷款不支持仍采取货币化安置的2018年新开工项目”。2018年6月，国开行年度报告表示，严控库存不足地区的棚改货币化安置比例；同月，国开行将分行的棚改贷款合同审查权集中总行把关，新增棚改专项贷款收紧；7月12日，住建部表示：“要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。”
以上政策看出，继续高比例棚改货币化已不合时宜，预计2018年货币化安置率40%，2019-2020年30%。一是三、四线商品住宅去化周期降至7.6个月，房价上涨压力大；二是随着房价上涨，货币化成本快速上升。
2.棚改货币化安置比例降低，将显著逆转三、四线房地产市场格局。
2018年，如果三、四线城市货币化安置比例降至40%，商品房销售面积将减少0.6亿平，销售增速降低5.8个百分点；货币化安置比例每降低5个百分点，三、四线商品房销售面积增速降低1.3个百分点。
分地域看，沿海三、四线商品房销售对棚改货币化依赖度很低，东北、西北和西南省份依赖度较大。分城市群看，珠三角、长三角、海西和京津冀四大城市群对棚改货币化依赖最小，除此以外的三、四线城市，房地产市场对棚改货币化安置的依赖度较高。
可以预见，棚改货币化安置比例降低后，东北、西北和部分西南省份，以及主要城市群之外的三、四线城市，销售将会受到较大影响。从某种程度上，过去三年的棚改货币化去库存对非大都市圈周边的三、四线城市住房需求有一定透支，从开发商库存变成了居民库存，我们预计那些没有产业导入和人口流入的三、四线城市房地产市场将面临长达3-5年以上的供求格局调整。而有产业导入和人口流入的一、二线城市、大都市圈周边以及区域中心城市仍然存在10年以上的城市化、工业化、国际化红利。
五、棚改对未来全国房地产市场影响
货币化棚改主要创造购买力需求和去库存，实物棚改将新增住房投资和供给，从货币化为主转向实物为主，影响重大。
1、拉动6.2%商品房销售：预计2018年1.4亿平、2019-2020年1.6亿平，分别占同期商品房需求面积的8.3%和5.1%。2018年货币化安置比例每降低5个百分点，商品房销售面积减少0.17亿平，增速降低1个百分点。预计2018年货币化安置比例降低至40%，商品房销售面积减少0.69亿平，销售增速降低4%。
2、创造8.3万亿投资：棚改通过三个渠道稳投资，一是直接增加房地产投资，包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资；二是棚改配套的基建投资；三是拉动房地产40多个关联产业的投资。2018年-2021年，棚改将拉动投资8.3万亿。其中房地产投资3.2万亿、棚改配套基建投资0.6万亿，房地产上下游产业投资4.5亿。2018年货币化安置比例每降低1个百分点，房地产投资增加19亿元，投资增速微增0.02个百分点。
3、货币化安置比例的敏感性分析：棚改货币化安置比例降低，拉动的商品房建设面积减少，安置房建设面积增加，相互抵消后对投资影响不大。由于安置房无需土地购置费，且单位建安成本比商品房低4.2%，因此，每1平米安置房去替代1平米商品房，拉动的投资规模还是会少量减少。但当货币化安置的购买率降低，情况发生变化，每1平米安置房替代不到1平米的商品房，拉动的房地产投资反而增加。同时，拉动的基建配套投资和房地产上下游投资也对应增加。
棚改货币化比例变化，对投资影响不大。设定商品房购买率70%，棚改货币化比例每降低5%，拉动的房地产投资和总投资分别增加19亿、122亿，分别占40%货币化安置比例时拉动投资的0.2%和0.5%；2018年房地产投资增速增加0.018个百分点。当2018年货币化安置比例由60%降低至40%，房地产投资增速由此前我们预计的8%提升至8.07%。
六、上海市棚户区改造解析
上海，简称“沪”，有“东方巴黎”的美称，是中国的经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心，GDP总量居中国城市之首。然而因历史遗留问题，上海仍有大量的棚户区，急需改造。
1、上海棚户区的“前世今生”
上海是中国民族工业的发祥地。上海开埠后，随着外国资本输入和工业的发展，大量贫困农民来沪谋生，因无力租赁住房，遂在荒地、路旁、河畔、以至工厂周围的空地，搭起形形色色的棚户。
2、改造背景
棚户区内人口密集、房屋结构差、安全隐患多、交通不便、公共配套设施不全，居民热切盼望改造，市政府领导高度重视，棚户区改造是改造居民生活条件、提升城市形象的重要途径。
3、改造难题
棚户区改造是一项复杂的系统工程，怎么实现“土地平衡、资金平衡”是棚改的要点和难点，上海也不例外。下面一起来看上海是怎么破解这些难题的。
4、破题思路
上海在推进棚户区改造中，按照“决策民主、程序正当、公平补偿、结果工矿”的原则，坚持以动迁居民的实际需求为导向，先货币补偿，再多样化按照，同时提供政策性优惠、市场化运作、定向供应棚改项目的征收安置房，满足被征收人的多样化安置需求。
5、核心思路
(1)先货币补偿，再多样化安置——实现土地平衡
上海棚户区改造房屋征收居民安置100%为货币安置。一是先货币补偿。根据上海的有关政策规定，针对被征收房屋的具体情况，给予被征收人相应的补偿、补助和奖励，并且全部折算成货币，即补偿总额。二是多样化安置。在明确每户补偿总额后，被征收人可以选择纯货币安置，即采用现金向居民支付补偿款；也可以选择房屋产权调换，即被征收人拿补偿款去购买定向供应的征收安置房，这实际上也是一种货币安置。
三是政府让利于民，提供征收安置房。近年来，按照“科学规划、配套齐全、环境优美、工程优质”要求，通过“政府组织实施、提供优惠政策、明确建设标准、限定供应价格”方式，上海市政府在外环线周边选址建设一批大型居民社区，主要是市属征收安置房，通过市场化运作，以成本价加微利定向供应给各区用于旧区改造居民安置，收到了被征收人的欢迎。另外，各区还在本区域自行建设就近征收安置房，或通过房地产市场购买二手房、商品房等筹措动迁安置房。
(2)突破瓶颈，多渠道筹措旧区改造资金——实现资金平衡
资金筹措是顺利推进棚户区改造的关键，上海市多管齐下，多策并举。一是政府财政资金支持，棚户区改造地块土地出让收入在扣除规定基金后纳入棚户区改造专项基金，全部用于棚改支出。二是用好国开行棚户区改造专款贷款。上海市、区棚改部门加强梳理协调，力争使更多棚改项目享受棚户区改造专项贷款优惠政策。三是鼓励银行业金融机构支出棚户区改造。工商银行、建设银行、国家开发银行等上海分行，相继设立棚户区改造信贷科目，专项用于棚改贷款。四是保险资金参与棚户区改造。与保险公司合作，研究创新保险资金以债权投资计划参与棚户区改造，为棚改项目提供启动资金支持。
七、结束语：
棚户区改造带动了有效投资和建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。在商品住房库存量大、市场房源充足的三、四线城市和县城，积极推进棚改货币化安置，有力促进了商品住房去库存。
如今全国范围内地产去库存已经接近尾声，棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用将在未来三年将会逐渐边际减弱，但仍将对房地产销售和投资起到一定的支撑作用。在此轮三、四线房价、地价上涨的背景下，选择在热度较高的三、四线重仓布局的中小房企可能会受到区域市场大幅波动的影响，出现信用违约事件。未来棚改的货币化安置也不会一刀切地停止，会根据各地的实际情况稳步推进，PSL作为基础投放货币的作用下降，收紧PSL亦是大势所趋，未来棚改货币化将会显著降温。
沪公网安备 31010102006842号