党的十九大报告指出，“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。”为深入探讨房地产估价机构如何适应经济高质量发展、推动经济高质量发展、实现自身高质量发展，2018年10月25日至26日，全国性房地产估价行业组织——中国房地产估价师与房地产经纪人学会在北京举办了主题为“高质量发展阶段的估价服务——转型升级，再上台阶”的2018中国房地产估价年会。围绕会议主题，本届年会设立了主题演讲和专题论坛，美国和我国港台地区房地产估价行业代表，国际知名房地产咨询顾问机构代表，我国内地知名房地产估价机构负责人以及有关专家学者就相关话题进行了精彩的观点分享。年会还吸引了来自全国各地房地产估价机构负责人，地方房地产估价行业组织负责人，国际知名房地产咨询顾问机构代表，以及我国港台地区估价行业代表700余人参会。
转型升级再上台阶 努力实现房地产估价行业高质量发展
——在2018中国房地产估价年会上的致辞
中房学会长杜鹃
尊敬的各位来宾，各位同仁： 大家上午好！ 今明两天我们在这里举办2018中国房地产估价年会，我谨代表主办单位中房学，对各位同仁的到来，特别是来自美国估价学会和我国台湾和香港地区的嘉宾，表示热烈的欢迎！ 党的十九大报告明确指出，“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。”去年的中央经济工作会议又强调，推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。由高速增长阶段转向高质量发展阶段，是党中央对我国经济历史新方位作出的科学判断，推动高质量发展是做好新时代经济工作的根本遵循。党中央为什么提出要高质量发展，其原因主要有四个：一是，高质量发展是保持经济持续健康发展的需要。当前我国经济发展正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，高质量发展是要适应经济发展的新常态，为经济持续健康发展提供动力。二是，高质量发展是转换发展模式的需要。我国经济长期以来主要靠高投入、高污染、高能耗模式发展，这种粗放式发展难以为继，必须走环境友好、附加值高的新发展模式。三是，高质量发展是解决经济发展中不平衡、不充分问题的需要。我国社会主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾。经过四十年的快速发展，已实现一部分人先富起来，现在要实现广大人民共同富裕，更好地满足人民对美好生活的需要，只有推动高质量发展。四是，高质量发展是应对外部环境显著变化的需要。当前世界经济政治形势错综复杂，中美经贸摩擦加剧，未来还有可能升级。应对相关风险和挑战，只有做好自己的事情，才能在激烈的国际竞争中站稳脚跟，才能实现中华民族的伟大复兴。 作为现代服务业的重要组成部分，房地产估价行业在促进房地产交易公平、保障金融安全、维护司法公正、保障社会稳定等方面发挥着非常重要的作用。服务并推动经济高质量发展既是对全社会经济发展提出的要求，也是房地产估价行业发展的方向。去年召开的中央经济工作会议指出，要围绕推动高质量发展，做好深化供给侧结构性改革、实施乡村振兴战略、实施区域协调发展战略，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度等重点工作。这些重点工作将催生房地产估价服务的新需求。今年7月召开的中央政治局会议，又提出做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。其中，在稳预期中，明确要求“要下决心解决好房地产市场问题”，对稳定当前经济工作大局具有十分重大的意义。这就要求我们房地产估价服务要把握方向，服务大局，积极行动，有所作为。 为推动房地产估价适应高质量发展、实现高质量发展，本次年会的主题确定为“高质量发展阶段的估价服务——转型升级再上台阶”。结合这次会议主题，我提几点希望： 一是要适应并服务国家发展大势，开拓估价业务新领域。推动高质量发展的本质在于增强经济的活力、创造力和竞争力。房地产估价行业要根据高质量发展的要求转变发展理念，转换发展方式，顺应发展变化，切实解决行业服务品质不高、技术创新不够等问题。通过服务国家经济发展大势获得自身的高质量发展：在构建租购并举的住房制度上，开辟住房租赁估价业务，开展房地产开发、销售、运营等全寿命全过程估价；在乡村振兴战略中，结合集体土地流转，开展农村房地产估价；在区域协调发展中，积极开拓中西部估价市场，为区域协调发展做好服务；在“一带一路”国际合作方面，为走出去企业提供沿线国家和地区房地产开发建设相关制度政策咨询。此外，在城市更新、房地产税收、资产证券化、智慧城市等方面也可有所作为，不断拓展估价服务新市场、新领域。 二是以估价基本需求为基础，不断深化传统业务。高质量发展不是要摒弃传统业务，而是要立足传统业务，在纵向上不断深化。估价行业要继续将传统业务做好、做专、做精，丰富估价服务内容，满足估价市场需求。房地产抵押估价要服务于防范化解重大风险，在做好贷前估价的基础上向贷中、贷后风险管理延伸，切实做好押品重估、贷后风险评估预警等工作；房屋征收业务中，在做好传统房屋征收评估的基础上，向征收前的方案策划、征收中的搬迁顾问、征收后的建设方案咨询等全程服务延伸。司法鉴定业务中，在做好传统司法鉴定估价的基础上，探索向司法辅助工作延伸。在存量服务中找增量，提高传统估价服务质量和效率。 三是以技术创新为动力，着力提高估价效率。技术创新是推进企业高质量发展的驱动力，估价机构要改变过去传统的执业方式，提高行业的科技含量。当前一些估价机构已在新技术方面做了许多有益探索，下一步，要进一步将互联网、大数据、人工智能、地理信息系统等新技术应用到房地产估价中。一要合作建立基础数据库，开发估价案例库、基础楼盘库，为行业高质量发展提供基础数据。二要开发估价所需的技术新产品，在房地产税收批量估价、司法网络询价、在线智能估价、抵押风险分析中加以运用，为行业创新发展提供技术支撑。 同时，我们要不断完善现代企业制度，整合企业资源，创造龙头企业，推动品牌化发展，培养高素质专业人才，为估价行业发展提供制度和人才保障。 各位同仁！ 本次年会我们邀请了境内外有影响的估价同行发表主题演讲。他们将从不同视角向大家诠释房地产估价高质量发展内涵，为我们提供有益经验，大家要相互学习、相互交流，开拓思路、锐意进取，共同推动房地产估价行业高质量发展，为国家经济发展做出应有贡献！ 最后，预祝本次年会圆满成功！谢谢大家！ 中房学副会长兼秘书长柴强博士在年会上发表了题为“提供高品质估价服务 ——估价机构的出路”的主题演讲
随着房地产市场越来越透明，房地产估价行业正面临危机和挑战。 过去二十来年，房地产估价机构的发展较为顺利，但近年来在多重内外因素的影响下发展遇到瓶颈，现行的估价做法基本上走到了尽头，社会上越来越不需要这种估价了。 现行的估价做法：主要靠低收费、迎合委托人高估低评要求等恶性竞争方式获取业务；主要凭经验和感觉“凑数字”、简单“套模板”做估价。估价变成了一种形式，实际上是“卖签字盖章权”。 未来： 1.房地产市场价格会越来越公开透明，不再神秘； 2.网络询价将大行其道，不仅在司法领域，而且会蔓延到金融、税收等领域； 3.特别是在房地产经纪活动中，为吸客、获客、引流，将会开发并向社会开放越来越真实精准的市场价格查询、网络询价服务，如在“贝壳找房”上已可看到通过其交易的每套住房的真实成交价和小区均价。 但是，并不是未来人们真的不需要估价了，也不是人们对估价的需求会减少，而是我们的估价还沉迷于主要依靠行政力量而不是面向市场的“场景中”，不适应我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段的要求，满足不了人们对高品质估价服务的需要。现在就已经比较明显了：不是没有估价业务，而是“有人没活干，有活没人干”。 因此，当下我们需要重新思考：估价机构未来发展的大趋势、大方向是什么？ 估价机构要尽快适应高质量发展阶段的要求，适时增加高品质估价服务供给。 二、提供高品质估价服务：努力方向 为了提供高品质估价服务：估价机构需要向以下11个方面转变： （一）专业化 房地产估价是高端专业服务，任何时候都离不开“专业”这个根基，只有比客户更专业才会有真正的估价需求。因此，要始终把 "专业化”作为立足之本。 估价的作用可归纳为3大类： 1.“为人担责”； 2.“说服他人”; 3.“为人谋利”。 无论是上述哪种作用，专业性都很强。例如，在“为人担责”中，委托人通常明知有风险，为了规避风险而委托估价。这类估价业务的风险越来越大，如果不专业，不仅不能为委托人担责，自己还会成为替罪羊。在“说服他人”中，实际上是要起到证明或公证作用，不仅要有资质资格，要独立客观公正，还要拿出真本事来让人心服口服。在“帮人获利”中，要为客户提升房地产价值或使其保值增值，对专业性的要求就更高了。 专业化发展的两个方向： 一是从估价对象上专业化发展，即专注于某类房地产的估价，如商业房地产（典型的有购物中心、商铺）、娱乐房地产（如高尔夫球场）、旅游房地产、交通房地产（如机场、码头、加油站、停车场）、仓储房地产、养老房地产，甚至是历史建筑； 二是从估价目的上专业化发展，即专注于某种估价目的的估价，如损害赔偿、分家析产（如离婚）。 酒香不怕巷子深，专业化强了，有了良好口碑，自然就能在地域上做广（向全国发展），在房地产链条上做长（向咨询顾问等发展），从而也可以做强做大。 （二）咨询化 估价可分为鉴证性估价（即给第三方看，起着证明或公证作用）和咨询性估价（即给委托人自己看，为其有关决策提供参考依据）。现在过于依赖鉴证性估价业务。咨询性估价业务的空间非常大。要从鉴证性估价为主转向咨询性估价为主，从发现和展示价值为主转向挖掘和提升价值为主。但要注意的是，一项估价业务是属于鉴证性估价还是属于咨询性估价，不是估价机构和估价师说的，而是由估价目的决定的。 在专业化的基础上咨询化，还较易开展相应的房地产咨询（如市场调研、策划、定位等）、有关手续代办、非居住房地产租售代理、房地产资产管理（如对房地产进行“清产核资”、完善产权、优化利用、保值增值、绩效评价）等业务。 （三）高端化 向高端化发展，可增加估价服务的不可替代性，且前景广阔，并可以与咨询化相结合，从事相关咨询顾问和租售代理等业务。 所谓高端，是相对而言的，如成套住宅估价的技术含量不高，是最容易的，也是最有可能被自动估价、网络询价替代的。 高端估价业务的对象通常更加独特、目的特殊、技术难度大，如在估价对象方面，商场、酒店、机场、码头、历史建筑等非居住房地产估价。在估价目的方面，如损害赔偿、资产证券化等估价。此外，还有不少复杂、疑难、特殊的估价项目。 （四）品牌化 目前很少有客户是根据估价机构的品牌来委托估价的，是因为客户不看品牌，还是我们没有品牌？可以说，目前除了国际几大行外，我们的估价机构基本上没有品牌。 客户迟早是要看品牌的，如目前的房地产资产证券化估价，客户就比较看重品牌了，这种估价业务是高端化、品牌化的典型和具体表现。因此，我们的估价机构从现在起就要有品牌意识，重视品牌培育，建立良好口碑。 品牌化路径：可在品牌化的基础上，探索加盟连锁经营模式。这种模式可实现品牌化、规模化、标准化、规范化等一举多得。还因各个加盟机构都是独立法人，既不会过多影响其积极性和自主权，又有利于防范和隔离风险。 加盟连锁经营的3个条件： 1.知名品牌； 2.服务系统（服务流程、服务标准等）； 3.支持系统（对外宣传、内部培训等）。 （五）多样化 早期的估价，无论是什么估价目的，通常千篇一律只给出市场价值这一种。后来，可根据不同的估价目的，给出不同的价值类型，即不同的估价目的对应一种不同的价值或价格。 现在，虽然一个估价项目仍然只能有一个估价目的，但应尽量提供多种有用的价值价格（即同时给出多种价值类型），为估价报告使用人提供更多的有用信息。 例如，抵押估价除了应给出估价对象的抵押价值或抵押净值，还可给出估价对象的市场价格、市场价值，即同时给出抵押价值、抵押净值、市场价格、市场价值，并说明它们的含义及之间差异的意义。 再如，为购买大宗房地产（包括开发商通过招拍挂获取土地）服务的估价，除了应给出拟买房地产的投资价值，还可给出拟买房地产的市场价值、市场价格、出卖人的可能底价、竞争对手的可能出价。 （六）动态化 某些估价目的的估价项目，如抵押估价、交易估价，除了应给出估价对象在某个特定时点的价值价格外，还可给出估价对象在其他时间的价值价格，以及过去到未来的价值价格走势。 例如，可以用价格指数或租金指数反映市场价格、市场租金的变化情况，还可给出估价对象未来1?3年的价格或租金预测。 （七）数据化 过去，土地是最为重要的。到了现代，机器的重要性超过了土地。进入21世纪，数据的重要性开始超过土地和机器。 但是，这里所讲的数据化，不是让大家都去做房地产数据，也不是为了自动估价，而是为了一般的估价所需，要运用“数据”而不主要是经验和感觉去估价，即基于大量数据、实例、图表，靠数字和事实得出调整系数和价值价格，并在估价报告中简明扼要、直观形象地展现价值价格变动过程和趋势，以增加估价的说服力、可信度。 （八）精细化 即要把每种价值价格讲清楚。例如，市场价格、市场价值、投资价值、抵押价值等不同价值价格的含义是什么，意义是什么；比较法、成本法、收益法等不同估价方法测算结果的明显差异说明了什么。例如：上世纪90年代房地产泡沬破裂后的海南，市场比较法的结果最低， 传统成本法的结果最高，传统收益法的结果居中； 现在的全国各地，市场比较法的结果最高，传统成本法的结果居中，传统收益法的结果最低。 再如，房地产租金评估，租金包含什么、不包含什么，如是否包含物业费、水电费、装修期等，都应在估价报告中说明。 （九）个性化 在高质量发展阶段，高端、小众的估价业务会越来越多，需要个性化的服务。 因此，要将估价市场进行细分，根据每个细分市场，有针对性地提供个性化的估价服务，如估价报告根据委托人的需要个性化定制。还可提供一些个性化的增值服务，如抵押政策咨询。 （十）智慧化 新技术革命给估价带来的改变和冲击，是不可避免的，也会是很大的，但并不可怕。 过去，估价已经历过从手工计算到计算器计算（如美国估价学会有一门课，就是如何使用计算器），再到计算机和估价软件或系统辅助估价。计算机辅助估价减少了许多单调的重复性工作、提高了效率，使估价师能够从事更复杂、有挑战、有创造性的估价工作。 现在，要关注新技术在估价中的应用，利用互联网、大数据、云计算、人工智能等新技术辅助估价，给估价机构和估价师赋能。 （十一）便利化 其中如移动化、可视化，例如，估价师可随时随地撰写估价报告、审核估价报告、传送估价报告，客户可随时随地委托估价业务、看到估价进展、接收估价报告。实现这些需要开发相应的估价辅助工具或平台。 三、提供高品质估价服务：创造条件 为能提供高品质估价服务，估价机构需要做到以下几点： 一是，始终重视估价报告质量。估价服务的产品是估价报告，是提供高品质估价服务的具体表现。估价机构必须从规模管理转向质量管理。 二是，坚决遏制低收费恶性竞争。只有合理的收费，才能保证应有的估价质量。低收费恶性竞争是估价机构高质量发展、提供高品质估价服务的大敌，必须想方设法予以遏制。 广大估价机构要认识到低收费恶性竞争最终会搬起石头砸自己的脚，不仅赚不到钱，还有损于估价行业形象，也有损于自己的形象。 可根据明码标价的有关规定，要求估价机构做到以下5点： 1.制定收费标准； 2.收费标准合理； 3.在经营场所醒目位置公示； 4.向估价行业协会备案； 5.在投标等活动中严格执行。 当然，在解决过低收费问题上，大机构要向高端化发展，腾出一些低端业务让小机构生存。 三是，必须有数据资料档案保障。支撑估价的有关数据、资料和档案是“估价人”的“粮仓”，要持续不断、日积月累地收集和积累。这并不是要大家都去做房地产数据，而是要有估价必不可少的交易实例、成本实例、收益实例、法律法规、标准规范、专业期刊、专业图书等基础数据、资料和档案。 四是，要注重吸引和培养人才。人才是高质量估价服务的一大瓶颈，要有眼光、注重长远、舍得花钱，更加重视人才特别是高素质人才的吸引和培养，并能留得住。 五是，要建立深度学习深度交流机制。形成持续学习、研讨、经验总结的良好氛围。要有业务例会制度。 估价机构负责人不论日常工作多忙，都要留出时间让自己闲下来，也要让一部分估价师能闲下来，甚至养几个“闲人”，经常去讨论、反思和总结，思考未来前进方向，推演未来发展场景，去做些看似没有意义却更具挑战性的事情，这样才能更好地发展，才会产生更大的效益。 之后重点工作将以估价机构资信评估为抓手，把估价机构导向提供高品质估价服务上来。中国房地产估价师学会也正在制定《房地产估价机构资信评价办法（试行）》，以资信等级替换资质等级。重新洗牌。导向：重在做优、做久、做强，而不是单纯做大。
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